Приобретение недвижимого имущества с недостатками: проблема продавца или покупателя?

30.01.2024 «Юрист компании», январь 2024

Альвина Омарова Юрист

«Юрист компании», январь 2024. Автор – Альвина Омарова, юрист.

Содержание

В современных реалиях вопрос о покупке недвижимости стоит достаточно остро, как для обычных граждан, так и для профессиональных субъектов правоотношений.

К сожалению, покупатели могут попасть в ситуацию, когда недвижимость оказывается с недостатками, либо вообще препятствующими проживанию, либо пользованию им, либо существенно ухудшающими проживание в нем и пользование такой недвижимостью. При этом не всегда такие недостатки можно обнаружить на этапе покупки недвижимости.

Судебная практика пестрит большим количеством дел с требованиями о взыскании расходов на устранение недостатков недвижимости, убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Консультация специалистов ЮК «ПРИОРИТЕТ» и данная статья могут позволить избежать судебных тяжб или же повернуть уже возникший спор в вашу пользу.

Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 557 ГК РФ к таким ситуациям применимы норма о передаче товара ненадлежащего качества, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.

Однако указанные статьи не регулируют сроки обнаружения недостатков недвижимости, что вызывает споры об их определении на практике.

Судебная практика указывает, что к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.

«…требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи…».

Соответственно, по общему, срок для обращения с требованием к продавцу составляет два года, если иное не указано в Договоре.

Защитите свои интересы при сделках с недвижимостью:

Столкнулись с проблемами при покупке недвижимости? Воспользуйтесь нашим юридическим сопровождением сделок с недвижимостью. Для правильного оформления документации обратитесь за составлением договоров. Если вам нужна помощь в суде, рассмотрите услугу представительства в арбитражном суде.

В связи с этим рекомендуем прописать бо¢льший срок для обнаружения недостатков, нежели регламентированный законодательством.

Если же недвижимость приобретается потребителем для личных нужд, то в соответствии с п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 04.08.2023) «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

При этом, если Договор купли-продажи был заключен с продавцом, не являющимся застройщиком купленной недвижимости, то срок обращения не должен превышать двух лет.

Какие требования возможно предъявить к продавцу?

О взыскании расходов на устранение недостатков недвижимости;
О взыскании иных убытков (оплата услуг оценщика, эксперта и т.п.);
О взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда (если Покупатель - потребитель)

При этом, для того, чтобы суд удовлетворил требования, покупателю необходимо доказать:

заключение договора купли-продажи недвижимости;
несоответствие качества недвижимого имущества условиям договора (экспертным заключением и т.п.);
размер расходов, необходимых для устранения недостатков недвижимости (договорами, соглашениями, платежными документами и т.п.);
обращение с требованием о взыскании расходов в пределах установленного срока (претензией, уведомлением и т.п.).

В рассматриваемом вопросе принципиальное значение имеет разграничение недостатков на скрытые и явные.

Важно помнить при покупке недвижимости:

Скрытые недостатки могут проявиться позже, поэтому проводите экспертизу.
Срок для предъявления требований к продавцу составляет два года.
При наличии недостатков обязательно фиксируйте их в акте приема-передачи.

Разграничение скрытых и явных недостатков

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи.

В свою очередь, явные недостатки – это те, которые возможно обнаружить при визуальном осмотре помещения.

При этом сложившаяся судебная практика базируется на том, что, если помещение было осмотрено покупателем, договор по соглашению сторон имел силу акта приема-передачи и был подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, то в удовлетворении требований покупателя следует отказать.

Следует отметить, что в законодательстве не сказано, должны ли существенные недостатки, с которыми покупатель принимает недвижимость, быть скрытыми или явными.

Однако практика складывается так, что суды отказывают покупателю в том случае, если он принял недвижимость с существенными недостатками, которые не являются скрытыми. Суды указывают, что покупатель при приемке недвижимости обнаружил или должен был обнаружить явные недостатки, но тем не менее принял ее и, следовательно, согласился с ее ненадлежащим качеством.

Так, например, Четвертый кассационный суда общей юрисдикции по делу № 88-10174/2023, отказывая в удовлетворении жалобы Ответчика, указал:

«С учетом распределения бремени доказывания, на основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе, фотоматериала, суды пришли к выводу о недоказанности истцом факта возникновения спорных недостатков до передачи спорного имущества покупателю».

Тот же суд в Определении от 19.10.2023 по делу № 88-35063/2023 высказал аналогичную позицию:

«...истцами не представлены суду доказательства тому, что недвижимое имущество в момент его передачи ответчиком истцам, находилось в состоянии, не соответствующем обязательным требованиям, позволяющим использовать данное недвижимое имущество в целях, для которых такого рода товар обычно используется».

Следовательно, при приемке недвижимого имущества рекомендуется произвести экспертизу покупаемой недвижимости и все выявленные недостатки отразить в акте приема-передачи объекта недвижимости, чтобы при возникновении спора у суда не возникло сомнений относительно момента возникновения недостатков.

Также на практике часто возникают случаи, когда недостаток недвижимости заключается в неприемлемой температуре для проживания либо использования помещения по целевому назначению.

Например, помещение/квартиру приобрели в теплое время суток, а то, что в ней достаточно холодно (по причине наличия нарушений при строительстве объекта, недостатков в герметичности оконных проемов и т.п.) становится ясно при эксплуатации недвижимости зимой.

Соответственно, в таком случае необходимо произвести тепловизионное обследование помещения, обратиться с требованиями к продавцу, а затем при отказе продавца в удовлетворении таких требований, обращаться в суд, имея на руках, в качестве достоверного доказательства, экспертное заключение.

Интересно обратить внимание и на другой случай из практики.

После покупки дома покупатель обнаружил нарушение теплового режима в помещении и обратился в суд с требованием об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого здания.

Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, в свою очередь апелляционная инстанция, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы покупателя, изложила следующую позицию:

«Суд первой инстанции также обоснованно указал, что, приобретая здание 1984 года постройки, истец не мог не осознавать, что здание имеет большой процент износа за годы его эксплуатации. При таких обстоятельствах состояние здания и наличие возможных недостатков является естественным следствием возраста объекта, воздействия факторов окружающей среды, его эксплуатацией и содержанием в течение длительного времени. С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что нельзя утверждать, что такие недостатки имеют скрытый характер.

Из отчета об оценке усматривается, что естественный износ здания был учтен экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Также суд первой инстанции обоснованно указал, что каких-либо возражений относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены при заключении договора покупатель не заявил» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 № 11АП-2126/2020 по делу № А72-9118/2019).