«Юрист компании», январь 2024. Автор – Альвина Омарова, юрист.
Содержание
- Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи
- Какие требования возможно предъявить к продавцу
- При этом, для того, чтобы суд удовлетворил требования, покупателю необходимо доказать
- Разграничение скрытых и явных недостатков
- Рекомендации при заключении договора купли-продажи недвижимости
- FAQ — ответы на популярные вопросы
В современных реалиях вопрос о покупке недвижимости стоит достаточно остро, как для обычных граждан, так и для профессиональных субъектов правоотношений.
К сожалению, покупатели могут попасть в ситуацию, когда недвижимость оказывается с недостатками, либо вообще препятствующими проживанию, либо пользованию им, либо существенно ухудшающими проживание в нем и пользование такой недвижимостью. При этом не всегда такие недостатки можно обнаружить на этапе покупки недвижимости.
Судебная практика пестрит большим количеством дел с требованиями о взыскании расходов на устранение недостатков недвижимости, убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Консультация специалистов ЮК «ПРИОРИТЕТ» и данная статья могут позволить избежать судебных тяжб или же повернуть уже возникший спор в вашу пользу.
Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи
В соответствии со ст. 557 ГК РФ к таким ситуациям применимы норма о передаче товара ненадлежащего качества, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.
Однако указанные статьи не регулируют сроки обнаружения недостатков недвижимости, что вызывает споры об их определении на практике.
Судебная практика указывает, что к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.
«…требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи…».
Соответственно, по общему, срок для обращения с требованием к продавцу составляет два года, если иное не указано в Договоре.
Защитите свои интересы при сделках с недвижимостью:
Столкнулись с проблемами при покупке недвижимости? Воспользуйтесь нашим юридическим сопровождением сделок с недвижимостью. Для правильного оформления документации обратитесь за составлением договоров. Если вам нужна помощь в суде, рассмотрите услугу представительства в арбитражном суде.
В связи с этим рекомендуем прописать бо¢льший срок для обнаружения недостатков, нежели регламентированный законодательством.
Если же недвижимость приобретается потребителем для личных нужд, то в соответствии с п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 04.08.2023) «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
При этом, если Договор купли-продажи был заключен с продавцом, не являющимся застройщиком купленной недвижимости, то срок обращения не должен превышать двух лет.
Какие требования возможно предъявить к продавцу?
- О взыскании расходов на устранение недостатков недвижимости;
- О взыскании иных убытков (оплата услуг оценщика, эксперта и т.п.);
- О взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда (если Покупатель - потребитель)
При этом, для того, чтобы суд удовлетворил требования, покупателю необходимо доказать:
- заключение договора купли-продажи недвижимости;
- несоответствие качества недвижимого имущества условиям договора (экспертным заключением и т.п.);
- размер расходов, необходимых для устранения недостатков недвижимости (договорами, соглашениями, платежными документами и т.п.);
- обращение с требованием о взыскании расходов в пределах установленного срока (претензией, уведомлением и т.п.).
В рассматриваемом вопросе принципиальное значение имеет разграничение недостатков на скрытые и явные.
Важно помнить при покупке недвижимости:
- Скрытые недостатки могут проявиться позже, поэтому проводите экспертизу.
- Срок для предъявления требований к продавцу составляет два года.
- При наличии недостатков обязательно фиксируйте их в акте приема-передачи.
Разграничение скрытых и явных недостатков
Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи.
В свою очередь, явные недостатки – это те, которые возможно обнаружить при визуальном осмотре помещения.
При этом сложившаяся судебная практика базируется на том, что, если помещение было осмотрено покупателем, договор по соглашению сторон имел силу акта приема-передачи и был подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, то в удовлетворении требований покупателя следует отказать.
Следует отметить, что в законодательстве не сказано, должны ли существенные недостатки, с которыми покупатель принимает недвижимость, быть скрытыми или явными.
Однако практика складывается так, что суды отказывают покупателю в том случае, если он принял недвижимость с существенными недостатками, которые не являются скрытыми. Суды указывают, что покупатель при приемке недвижимости обнаружил или должен был обнаружить явные недостатки, но тем не менее принял ее и, следовательно, согласился с ее ненадлежащим качеством.
Так, например, Четвертый кассационный суда общей юрисдикции по делу № 88-10174/2023, отказывая в удовлетворении жалобы Ответчика, указал:
«С учетом распределения бремени доказывания, на основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе, фотоматериала, суды пришли к выводу о недоказанности истцом факта возникновения спорных недостатков до передачи спорного имущества покупателю».
Тот же суд в Определении от 19.10.2023 по делу № 88-35063/2023 высказал аналогичную позицию:
«...истцами не представлены суду доказательства тому, что недвижимое имущество в момент его передачи ответчиком истцам, находилось в состоянии, не соответствующем обязательным требованиям, позволяющим использовать данное недвижимое имущество в целях, для которых такого рода товар обычно используется».
Следовательно, при приемке недвижимого имущества рекомендуется произвести экспертизу покупаемой недвижимости и все выявленные недостатки отразить в акте приема-передачи объекта недвижимости, чтобы при возникновении спора у суда не возникло сомнений относительно момента возникновения недостатков.
Также на практике часто возникают случаи, когда недостаток недвижимости заключается в неприемлемой температуре для проживания либо использования помещения по целевому назначению.
Например, помещение/квартиру приобрели в теплое время суток, а то, что в ней достаточно холодно (по причине наличия нарушений при строительстве объекта, недостатков в герметичности оконных проемов и т.п.) становится ясно при эксплуатации недвижимости зимой.
Соответственно, в таком случае необходимо произвести тепловизионное обследование помещения, обратиться с требованиями к продавцу, а затем при отказе продавца в удовлетворении таких требований, обращаться в суд, имея на руках, в качестве достоверного доказательства, экспертное заключение.
Интересно обратить внимание и на другой случай из практики.
После покупки дома покупатель обнаружил нарушение теплового режима в помещении и обратился в суд с требованием об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого здания.
Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, в свою очередь апелляционная инстанция, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы покупателя, изложила следующую позицию:
«Суд первой инстанции также обоснованно указал, что, приобретая здание 1984 года постройки, истец не мог не осознавать, что здание имеет большой процент износа за годы его эксплуатации. При таких обстоятельствах состояние здания и наличие возможных недостатков является естественным следствием возраста объекта, воздействия факторов окружающей среды, его эксплуатацией и содержанием в течение длительного времени. С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал, что нельзя утверждать, что такие недостатки имеют скрытый характер.
Из отчета об оценке усматривается, что естественный износ здания был учтен экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что каких-либо возражений относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены при заключении договора покупатель не заявил» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 № 11АП-2126/2020 по делу № А72-9118/2019).
Рекомендации при заключении договора купли-продажи недвижимости
1. Прописать в договоре больший гарантийный срок для обнаружения недостатков по сравнению со сроком, установленным законодательством.
2. Провести экспертизу для обнаружения недостатков недвижимости до заключения договора купли-продажи/подписания акта приема-передачи.
3. При обнаружении существенных недостатков потребовать уменьшения выкупной цены и детально прописать выявленные недостатки в акте приема-передачи недвижимости.
Ну а для того, чтобы сделка прошла максимально легко и без последствий в виде судебных издержек, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов ЮК «ПРИОРИТЕТ», которые в кратчайшие сроки произведут необходимые действия в целях быстрого и юридически правильного договора купли-продажи недвижимого имущества.
FAQ — ответы на популярные вопросы
▼ Что делать, если скрытые недостатки были обнаружены уже после подписания акта приема-передачи?
В случае, если скрытые недостатки обнаружились после подписания акта приема-передачи, то продавец все равно несет ответственность. Покупатель вправе требовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель вправе:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
▼ Можно ли вернуть недвижимость продавцу из-за серьезных недостатков? Какие экспертизы желательно провести перед покупкой недвижимости?
Да, это возможно. Покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать вернуть уплаченные денежные средства. Всё зависит от характера товара, в нашем случае это недвижимое имущество.
Покупатель может требовать:
- уменьшения стоимости покупки;
- устранения недостатков за счет собственника;
- возмещения расходов на устранение недостатков;
- отказа от договора купли-продажи и возврата недвижимости продавцу.
При покупке недвижимости для предотвращения возможных проблем рекомендуется провести ряд экспертиз:
- Техническая экспертиза состояния объекта для выявления физических дефектов.
- Экспертиза на соответствие планировке и техническим условиям строительства.
- Юридическая проверка прав на недвижимость.
- Экспертиза в отношении обременений или задолженностей объекта.
Первое, на что мы советуем обратить внимание при покупке:
- Документы, связанные с приобретением прав на объект недвижимости;
- Документы, в отношении предыдущих правообладателей;
- Документы, связанные с существенными обременениями.
Эти меры помогут снизить риск приобретения недвижимости с недостатками, которые могут повлиять на её использование и юридическую чистоту сделки.
▼ Что делать, если недостатки недвижимости выявлены после истечения гарантийного срока?
Если недостатки недвижимости выявлены после истечения гарантийного срока, теоретически можно предпринять следующие действия:
- Исследование причин возникновения недостатков: выяснить, возникли ли недостатки из-за скрытых дефектов или иных обстоятельств, которые существовали до передачи недвижимости. Для этого необходимо провести экспертизу объекта недвижимого имущества.
- Проверка на соблюдение обязательств по договору: проанализировать договор купли-продажи на предмет наличия условий, касающихся качества и состояния недвижимости.
- Обращение к продавцу с претензией: попробовать связаться с продавцом для урегулирования ситуации мирным путем.
Если покупатель обнаружил недостатки после истечения гарантийного срока (в пределах 2 лет), то продавец несет ответственность. Однако покупателю необходимо доказать неустранимые недостатки/дефекты.
- Юридическая оценка и подготовка к судебным разбирательствам: в случае отказа продавцом добровольно устранить недостатки можно обратиться в суд.
- Альтернативные варианты использования недвижимости: по возможности, оценить, можно ли частично компенсировать дефекты другим использованием или продажей объекта.
▼ Какой порядок предъявления требований к продавцу при обнаружении недостатков?
Вы можете требовать:
- Уменьшения цены договора купли-продажи;
- Безвозмездного устранения продавцом выявленных недостатков;
- Возмещения расходов на устранение недостатков за счет продавца.
Если выявленные недостатки являются неустранимыми или требуют значительных расходов на их устранение, или недостатки вновь проявляются, вы вправе через суд требовать расторжения договора купли-продажи, возврата денежных средств и возврата объекта недвижимости продавцу.
В судебных спорах о расторжении договора важно доказать, что:
- Недвижимость не пригодна для целевого использования;
- Недостатки являются значительными и были неизвестны до покупки (вы не могли обнаружить недостатки без проведения экспертизы).
Если продавцом выступает застройщик, его недвижимость должна соответствовать нормативным требованиям и проектной документации. На такие объекты установлены сроки гарантии: 5 лет на недвижимость. Если объект приобретён у физического лица, то срок предъявления требований составляет 2 года (например, квартира/дом у собственника).
▼ Какие права у покупателя, если продавец отказывается устранять недостатки?
Если продавец отказывается устранять недостатки недвижимости, то покупатель вправе:
- Отказаться от исполнения договора: согласно статье 475 Гражданского кодекса РФ, покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы за товар. Это право возникает в случае существенных нарушений качества товара.
- Требовать снижения покупной цены: покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, если качество товара не соответствует условиям договора.
- Требовать возмещения расходов: покупатель может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости, если это реально устранимо.
- Судебное разбирательство: в случае отказа продавца от удовлетворения требований покупателя, последний может обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
- Назначить судебную экспертизу: на стадии судебного разбирательства возможно назначение экспертизы для доказывания недостатков в объекте недвижимости.
