Юридическое cопровождение сделок с недвижимостью

Отчуждение имущества — это законная процедура прекращения ПС по воле бывшего владельца. Передача во временное пользование, лишение прав в судебном порядке, отказ от собственности в пользу другого лица (наследование) или утрата —  не являются отчуждением.

Собственники имущества могут распоряжаться им на свое усмотрение, но с рядом ограничений. При продаже квартиры, нажитой в браке, требуется получить нотариально заверенное согласие супруга. Если речь идет о долевой собственности, ее нужно предложить выкупить другим владельцам, и только после их отказа можно искать покупателей.

Сделки по передаче прав на недвижимость всегда связаны с рисками, но их можно минимизировать, если соблюдать ряд правил:

1. Форма соглашения. Надлежащая форма может быть представлена в виде электронного документа, подписанного контрагентами, в виде обмена письмами или иными данными, подтверждающими договоренности сторон (ст. 434 ГК). Судебная практика свидетельствует о том, что для купли-продажи квартиры допустимо только составление единого документа с подписями сторон. Эта форма является обязательной, иные доказательства, подтверждающие куплю-продажу (расписка о получении оплаты за квартиру, соглашение сторон в виде переписки), суды расценивают, как несоблюдение надлежащей формы. Сделка будет признана недействительной, а для сторон это обернется потерей времени и денег.

2. Существенные условия. Не только форма соглашения может стать причиной отмены сделки. Закон предусматривает обязательные пункты, которые нужно подробно прописать, в противном случае договор не будет считаться заключенным. К ним относятся:

• Предмет сделки. В договоре должны быть данные, по которым можно точно идентифицировать объект недвижимости: расположение, назначение, частью какого здания является и др. На этапе оформления бумаг важно убедиться, что стороны одинаково представляют предмет соглашения.
• Цена. Можно указать стоимость за весь объект или за единицу площади — все это подробно нужно прописать.
• Перечень третьих лиц. Если речь идет о квартире, то нужно указать данные всех лиц, которые имеют право проживания. Если продавец уверяет, что на имуществе нет никаких обременений, нужно обязательно получить выписку из домовой книги, чтобы потом не пришлось делить квартиру с другими жильцами.
• Право, которое подлежит передаче (ПС, временное проживание и др.).

3. Информация о земельном участке. Если предметом сделки является земля, нужно помнить о возможных ограничениях и обременениях, которые определяют возможность использования участка (запрет на строительство зданий). Если продавец предоставил заведомо ложные или неполные сведения о земельном участке, покупатель может расторгнуть сделку или уменьшить стоимость участка и потребовать возмещения убытков (ст. 37 ЗК РФ).

4. Предварительное соглашение. Передача прав на недвижимость редко происходит в один момент: необходимо договориться о порядке проведения сделки, проверить объект соглашения, установить права третьих лиц и собрать крупную сумму денег. За это время первоначальные соглашения могут забыться, а намерения сторон измениться. Чтобы закрепить достигнутые договоренности, рекомендуется заключить предварительный договор.

Если продавец будет необоснованно уклоняться от продажи недвижимости, то покупатель в соответствии со ст. 445 ГК РФ может через суд потребовать заключить договор и возместить причиненные убытки. Важно помнить, что после заключения предварительного соглашения, обе стороны получают возможность через суд требовать принудительного заключения сделки в случаях, установленных законом.

5. Нотариальное удостоверение. При передаче прав на недвижимость нотариус выступает представителем государства и проверяет подлинность бумаг, дееспособность сторон и правомерность сделки. Если составлять документ самостоятельно в простой письменной форме, это может обернуться судебным разбирательством, так как легко упустить существенные условия, а контрагент получает возможность оспорить законность передачи имущества. Нотариус может указать на ошибки и предупредить об их последствиях.

Если в будущем возникнет спор относительно обстоятельств, удостоверенных нотариусом, то проблему можно решить без судебного разбирательства. В соответствии со ст. 90 Основ законодательства о нотариате принудить другую сторону к исполнению оговоренных условий можно по исполнительной надписи нотариуса.

Когда нельзя совершить сделку с недвижимостью

Существуют причины, по которым могут наложить запрет на сделки с недвижимостью или признать их недействительными:

1. Долги за коммунальные платежи. Закон не запрещает продажу квартиры, обремененной долгами. Но за продавцом остается обязанность предупредить покупателя и договориться об условиях оплаты накопившихся счетов. Если собственник попытается скрыть долги, то покупатель получает возможность расторгнуть сделку через суд и вернуть деньги или добиться уменьшения стоимости квартиры. С помощью юридического сопровождения можно быстро решить подобные проблемы.

2. Просрочка по банковским кредитам. Как правило покупатели недвижимости тщательно проверяют бумаги на квартиру, но часто упускают из виду самого собственника. Если у владельца есть просрочка по кредиту, банк может обратиться в суд и потребовать наложить запрет на продажу квартиры. При сопровождении сделок юристы проверяют всю необходимую информацию, чтобы обеспечить успешное завершение сделки.

3. Отсутствие согласия супруга. Если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, то без нотариально удостоверенного согласия второго супруга передача прав на недвижимость противоречит закону.

4. Судебные процессы. Суды часто накладывают запрет на регистрационные действия с недвижимостью в целях обеспечительных мер.

5. Процедура банкротства в отношении собственника имущества. На основании закона «О несостоятельности» суд будет пристально изучать все сделки на сумму более 300 тыс. рублей, совершенные за последние три года. По итогам рассмотрения дела могут возникнуть обстоятельства, которые станут поводом для признания сделки по отчуждению недвижимости недействительной (цена квартиры ниже рыночной, стороны находятся в родстве).

Закон предусматривает и иные обстоятельства, при наличии которых невозможно продать недвижимость или есть риск признания договора недействительным. При сопровождении подобных сделок опытные юристы индивидуально рассматривают каждый случай, помогают обойти все «подводные камни» и заключить соглашение.

Когда не обойтись без юридического сопровождения сделок с недвижимостью

Постоянные изменения в законодательстве и распространение электронного (безбумажного) делопроизводства создают удобное пространство для преступных действий. Добросовестные участники сделок с недвижимостью нередко становятся жертвами мошенников: покупатель может не получить квартиру в собственность (если договор купли-продажи квартиры признают недействительным), а продавец — лишиться крупной суммы денег.

У пострадавших есть возможность восстановить свои права, но на это потребуется немало времени и нервов. Проще и дешевле заранее позаботиться о сохранности своего имущества и исключить риск мошеннических действий. В таких случаях сопровождение сделок с недвижимостью направлено на обеспечение правовой безопасности при отчуждении или передаче прав на квартиру.

Чтобы избежать негативных последствий для клиентов, мы проводим обширный комплекс действий по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью: проверяют историю, правовую чистоту жилья и земельного участка. В обязательном порядке выявляют всех лиц, которые впоследствии могут оспорить правомерность сделки, потребовать выделение доли или обеспечение пожизненного проживания. Чтобы исключить риски нарушения прав третьих лиц при отчуждении имущества, наши юристы изучают следующую информацию:

• Технические характеристики недвижимости;
• Если объектом сделки является квартира — данные о зарегистрированных лицах;
• Документы, подтверждающие наличие обременений (арест, долги, залог, аренда и т.п.);
• Квитанции об оплате коммунальных услуг;
• Подтверждение ПС на квартиру.

При изучении информации важно получить от другой стороны сделки оригиналы бумаг. Это будет гарантией того, что они не задействованы при продаже недвижимости третьим лицам.

Если на этом этапе обнаружится, что купля-продажа совершается одновременно с несколькими лицами, то сделка будет считаться расторгнутой по вине покупателя. В таком случае задаток подлежит возврату в двойном размере с компенсацией убытков в пользу покупателя.

Кроме всего вышеперечисленного юристы могут позаботиться об использовании альтернативных методов оплаты (материнский капитал, ипотека, военный сертификат), об обеспечении безопасности расчетов между сторонами сделки и создать иные условия, необходимые клиенту в рамках закона.

Нужен ли предварительный договор при купле-продаже квартиры

Часто риелторы настаивают на заключении договора при купле-продаже квартиры, объясняя это необходимостью защитить интересы своего клиента (покупателя или продавца). На практике действительной целью является получение риелтором дополнительных денежных средств под видом аванса или задатка за квартиру.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестного посредника и других неприятных последствий, нужно самостоятельно разбираться в особенностях и рисках предварительного соглашения, понимать разницу между авансом и задатком, учитывать основные пункты, которые стоит прописать или обратиться за юридическим сопровождением.

Это актуально, когда из-за высокой стоимости или по другим причинам нет возможности сразу заключить сделку. Опытные юристы помогут подготовить документ таким образом, чтобы закрепить выгодные для клиента условия и обезопасить от притязаний третьих лиц на объект сделки.

Зачем нужен предварительный договор:

• Закрепить стоимость квартиры;
• Установить порядок расчетов (наличный, безналичный, через ячейку в конкретном банке);
• Прописать список бумаг, которые должен предоставить продавец по итогу сделки;
• Сроки передачи документов, проведения расчетов и заключения основного договора.

Чтобы соглашение обладало юридической силой, необходимо обратиться к нотариусу. Важно учесть, что после нотариального удостоверения договор станет обязательным к исполнению для обеих сторон. Поэтому лучше обратиться к юристу для сопровождения сделки и определить цели заключения такого договора, чтобы на случай отказа от соглашения по Вашей инициативе не оказаться в обременительной позиции.

Если случилось так, что предварительный договор привел к невыгодным условиям, юристы помогут обосновать законность отказа от заключения договора и избежать ответственности. Но гораздо проще заранее грамотно составить предварительное соглашение, чтобы предусмотреть для себя лазейку на случай непредвиденных обстоятельств.

ЮК «ПРИОРИТЕТ» предоставляет профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.

Все сделки с недвижимостью от купли-продажи и аренды до дарения и наследования требуют обязательного оформления ПС.

Без государственной регистрации недвижимого имущества невозможно установить законное ПС, которое подлежит отчуждению только по решению суда.

Государственная регистрация является официальным актом признания государством возникновения и передачи прав на недвижимость в соответствии с российским законодательством.

Процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом регулируется ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сотрудничества с ЮК «ПРИОРИТЕТ» при сопровождении сделок с недвижимостью

Не ставим услугу «на поток», подробно изучаем каждый проект наших клиентов и обеспечиваем индивидуальный подход в сопровождении сделок с недвижимостью.

Мы не «риелторы». У нас нет задачи любыми способами мотивировать Вас на заключение сделки с собственностью, мы сопровождаем клиентов при любых последствиях сделки.

Опыт работы в Росреестре, что позволяет нашим юристам оперативно находить достоверную информацию для клиентов и без ошибок оформлять сделки.

Проверяем достоверность предоставляемых документов и законность предстоящей сделки.