Сопровождение сделок с недвижимостью

Риелтор в первую очередь заинтересован в быстрой продаже объекта, так как получает комиссию от сделки. Его основная задача — организовать процесс купли-продажи.

Юрист фокусируется на максимальной правовой защите клиента и предотвращает появление возможных проблем в будущем. Он проводит комплексную проверку объекта и обеспечивает юридическую безопасность сделки.

Общая продолжительность полного юридического сопровождения сделки с недвижимостью составляет от 20 до 35 рабочих дней. В этот срок входит:

• Предварительная подготовка и переговоры с покупателем
• Подготовка к сделке в банке
• Проверка объекта и документов
• Непосредственное сопровождение сделки
• Работа с банковской ячейкой (при необходимости)
• Регистрация прав собственности

Сроки могут увеличиваться из-за дополнительных обстоятельств:

• Сложность сделки (альтернативная, ипотечная, с участием несовершеннолетних)
• Территориальная удаленность получения документов
• Наличие обременений
• Загруженность государственных органов

Для максимальной безопасности лучше использовать задаток вместо аванса — при отказе продавца вы получите сумму в двойном размере, а при отказе покупателя деньги остаются у продавца. Оформляйте передачу задатка через банковскую ячейку или безналичный расчет. Обязательно составляйте письменное соглашение с указанием паспортных данных сторон, параметров недвижимости, суммы и сроков сделки.

При передаче наличных требуйте расписку от продавца, написанную от руки, где указаны все существенные условия сделки. Если сумма значительная, рассмотрите вариант обеспечительного платежа — он имеет больший юридический вес и позволяет возместить убытки при нарушении условий договора.

Основной риск заключается в том, что органы опеки могут признать сделку недействительной, если установят нарушение интересов ребенка. Опека тщательно проверяет, улучшат ли сделка жилищные условия несовершеннолетнего, соответствует ли новое жилье техническим и санитарным нормам. При оформлении сделки покупателю нужно получить множество согласований. Есть вероятность, что органы опеки откажут в одобрении сделки или попытаются ее оспорить в будущем.

Чтобы избежать подобных рисков, к заключению сделки нужно привлекать профессионального юриста.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно двумя способами:

По соглашению сторон. Это допустимо, если у сторон нет претензий друг к другу. Соглашение сторон должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор. Если документ был письменным, то и соглашение о расторжении должно быть составлено в письменной форме.

Если обязательства по договору исполнены надлежащим образом, то расторжение по соглашению сторон не предусмотрено законом.

Через суд. Судебный порядок возможен при наличии существенных нарушений договора: покупатель не оплатил полную стоимость имущества, продавец передал объект в состоянии, которое не соответствует условиям договора, другие нарушения, которые нанесли ущерб одной из сторон.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства прекращаются с момента вступления решения суда в законную силу.

Нотариальное заверение обязательно в следующих случаях:

• Некоторые сделки с долями в праве общей собственности (купля-продажа, дарение, мена, ипотека)
• Договоры ренты, где одна сторона передает имущество другой взамен на периодические выплаты или обеспечение содержания
• Сделки с имуществом несовершеннолетних или граждан, признанных ограниченно дееспособными
• Договоры залога в обеспечение обязательств по договору, который подлежит нотариальному удостоверению
• Договоры уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме

Если закон не требует нотариального заверения, стороны все равно могут договориться о его проведении по взаимному согласию.

Постоянные изменения в законодательстве и распространение электронного (безбумажного) делопроизводства создают удобное пространство для преступных действий. Добросовестные участники сделок с недвижимостью нередко становятся жертвами мошенников: покупатель может не получить квартиру в собственность (если договор купли-продажи квартиры признают недействительным), а продавец — лишиться крупной суммы денег.

У пострадавших есть возможность восстановить свои права, но на это потребуется немало времени и нервов. Проще и дешевле заранее позаботиться о сохранности своего имущества и исключить риск мошеннических действий. Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью обеспечит правовую безопасность при отчуждении или передаче прав на квартиру.

Чтобы избежать негативных последствий для клиентов, мы проводим обширный комплекс действий по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью: проверяем историю, правовую чистоту жилья и земельного участка. В обязательном порядке выявляем всех лиц, которые впоследствии могут оспорить юридическую чистоту, потребовать выделение доли или обеспечение пожизненного проживания. Чтобы исключить риски нарушения прав третьих лиц при отчуждении имущества, наши юристы изучают следующую информацию:

• Технические характеристики недвижимости;
• Если объектом договора является квартира — данные о зарегистрированных лицах;
• Документы, подтверждающие наличие обременений (арест, долги, залог, аренда и т.п.);
• Квитанции об оплате коммунальных услуг;
• Подтверждение ПС на квартиру.

При изучении информации важно получить от другой стороны оригиналы бумаг. Это будет гарантией того, что они не задействованы при продаже недвижимости третьим лицам.

Если на этом этапе обнаружится, что купля-продажа совершается одновременно с несколькими лицами, то сделка будет считаться расторгнутой по вине покупателя. В таком случае задаток подлежит возврату в двойном размере с компенсацией убытков в пользу покупателя.

Кроме всего вышеперечисленного адвокаты могут позаботиться об использовании альтернативных методов оплаты (материнский капитал, ипотека, военный сертификат), об обеспечении безопасности расчетов между сторонами и создать иные условия, необходимые клиенту в рамках закона.

Часто риелторы настаивают на заключении договора при купле-продаже квартиры, объясняя это необходимостью защитить интересы своего клиента (покупателя или продавца). На практике действительной целью является получение риелтором дополнительных денежных средств под видом аванса или задатка за квартиру.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестного посредника и других неприятных последствий, нужно самостоятельно разбираться в особенностях и рисках предварительного соглашения, понимать разницу между авансом и задатком, учитывать основные пункты, которые стоит прописать или обратиться за юридическим сопровождением.

Это актуально, когда из-за высокой стоимости или по другим причинам нет возможности сразу заключить договор. Опытные юристы помогут подготовить документ таким образом, чтобы закрепить выгодные для клиента условия и обезопасить от притязаний третьих лиц на объект сделки.

Зачем нужен предварительный договор:

• Закрепить стоимость квартиры;
• Установить порядок расчетов (наличный, безналичный, через ячейку в конкретном банке);
• Прописать список бумаг, которые должен предоставить продавец по итогу сделки;
• Сроки передачи документов, проведения расчетов и заключения основного договора.

Чтобы соглашение обладало юридической силой, необходимо обратиться к нотариусу. Важно учесть, что после нотариального удостоверения договор станет обязательным к исполнению для обеих сторон. Поэтому лучше обратиться к юристу для сопровождения сделки и определить цели заключения такого договора, чтобы на случай отказа от соглашения по Вашей инициативе не оказаться в обременительной позиции.

Если случилось так, что предварительный договор привел к невыгодным условиям, юристы помогут обосновать законность отказа от заключения договора и избежать ответственности. Но гораздо проще заранее грамотно составить предварительное соглашение, чтобы предусмотреть для себя лазейку на случай непредвиденных обстоятельств.

ЮК «ПРИОРИТЕТ» предоставляет профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.