Какую сумму неустойки можно реально взыскать с застройщика? На что нужно обратить внимание и что учесть при предъявлении требований к застройщику?

Покупка жилья по договору долевого участия (ДДУ) остается востребованной среди населения и популярность продолжает расти. 

По сведениям Росреестра, в Москве за первые семь месяцев 2023 г. (январь-июль), было зарегистрировано 43.35 тыс. ДДУ с привлечением кредитов, что на 17.5% больше, чем за тот же период 2022 г. По сообщениям ведомства отметка в 43,35 тысяч договоров стала максимальным показателем с 2009 г.

С увеличением количества ДДУ, возрастает и число связанных с ними споров. Нестабильность экономики, сложности с логистикой и поставками стройматериалов усугубляют ситуацию. Многие объекты сдаются с задержками, что дает дольщикам право требовать компенсации от застройщиков. Но взыскать неустойку с застройщика сложно. Процедура содержит в себе множество нюансов, о которых поговорим далее.

Порядок взыскания с застройщика штрафных санкций

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом № 214 от 30.12.2004, согласно которому застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен передать его дольщику в срок, предусмотренный договором. Закон запрещает досрочную передачу объекта, если это прямо не указано в договоре. Стороны должны прописать срок, в течение которого объект должен быть передан дольщику. Срок передачи и приемки объекта может отличаться от прописанного в договоре, но в пределах, допустимых законом: не раньше 14 дней и не позднее месяца.

Если застройщик нарушил сроки договора, он должен уплатить участнику ДДУ штраф в размере 1/300 от процентной ставки ЦБ, действующей на момент срока сдачи квартиры. Пеня начисляется за каждый просроченный день. Данные правила справедливы, когда участником ДДУ является юридическое лицо. Для физ. лиц размер неустойки удваивается (п.2 ст.6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.).

Более того на застройщика могут накладываться дополнительные санкции, если он отказывается добровольно рассчитаться с дольщиком. В таком случае суд обяжет его выплачивать дополнительно 50% от присужденной пени (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Участник ДДУ может получить компенсацию морального вреда, причиненного ненадлежащим исполнением условий договора (п. 45 ППВС РФ № 17 от 28.06.2012 г.).
Кроме уплаты неустойки, застройщик должен возместить все убытки, возникшие из-за просрочки:
если дольщик был вынужден арендовать жилье из-за задержки передачи объекта (ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.).

Государственная поддержка застройщиков

Для поддержки строительных компаний государство дважды принимало правовые акты о введении ограничений (мораториев) на начисление штрафов за несвоевременную сдачу объектов ДДУ. Первый мораторий действовал с 03.04.20 г. по 31.12.2020 г. Второй мораторий был введен с 29.03.2022 по 30.06.2023 гг. В этот период покупатели не могли получить выплаты за ненадлежащее исполнение условий договора. Ограничение коснулось и тех сумм, которые уже были начислены ранее в пользу дольщиков — девелоперы получили отсрочку до 30.06.2023 г.

Мораторий лишь частично ограничил дольщиков в правах. Осталась возможность требовать соразмерного уменьшения стоимости жилища, устранения недостатков за счет строительной компании и возмещения расходов за приведение недвижимого имущества в надлежащее состояние.

В прошлом году был принят ФЗ № 421 от 04.08.2023, который внес изменения в правила долевого строительства. Нововведения коснулись максимальной суммы неустойки для строительных компаний. Если сдача объекта просрочена не более, чем на 30 месяцев, строительная компания должна выплатить неустойку в размере до 5% от стоимости договора. Данное правильно действует только в отношении МКД и другой недвижимости, которая признана уникальным объектом. 

В Градостроительном кодексе есть определение уникального объекта. Это объект, который имеет следующие характеристики: высоту более 100 метров (или более 250 для ветроэнергетических установок), пролеты более 100 метров, консоли длиной более 20 метров или заглубление подземной части более чем на 15 метров. Эти характеристики должны быть указаны в проектной документации объекта.

Может показаться, что «уникальный» МКД — это редкость. На самом деле это не так. Критерии, перечисленные в Градостроительном кодексе, соответствуют домам высотой в 33 этажа. В Москве такие постройки встречаются часто.

ФЗ № 214 от 04.08.2023 года содержит еще одно важное нововведение, согласно которому новые правила применяются и к договорам, которые были заключены до вступления правового акта в законную силу.

До принятия этого закона, дольщик за просрочку на 4 месяца сдачи квартиры стоимостью 35 млн рублей мог получить с застройщика неустойку в размере около 3 700 000 рублей. Теперь, даже если срок сдачи затягивается более чем на 4 месяцев, максимальная сумма, которую можно получить, составит всего 1 750 000 рублей. Это значительно снижает вероятность получения полной компенсации для дольщика в случае задержки сдачи объекта.

Шансы на взыскание неустойки с застройщика и возможные причины отказа в удовлетворении иска

Несмотря на все законодательные меры, принятые с целью защиты интересов строительных компаний, суды часто становятся на сторону истцов-дольщиков.

Для взыскания с застройщика неустойки за просрочку сдачи объекта ДДУ, дольщику необходимо доказать наличие следующих обстоятельств:

• Факт заключения договора.
• Оплата дольщиком стоимости объекта строительства. Доказательством этого могут служить платежные документы.
• Наличие просрочки передачи недвижимости. Это можно подтвердить актом приема-передачи или претензией к строительной компании о наличии дефектов.
• Расчет неустойки должен быть произведен в соответствии с законодательством и документами, регулирующими данный вопрос.

Перечисленные пункты очень важны для защиты прав дольщиков в судебном порядке. Отсутствие одного из них может стать причиной вынесения судебного решения в пользу строительной компании. В одном из таких случаев, Третейский кассационный суд рассмотрел дело, в котором было установлено, что дольщик нарушил условие — не уплатил стоимость, указанную в договоре. По этой причине у ответчика не возникла обязанность передать объект строительства истцу, поскольку застройщик имеет право удерживать жилую площадь до ее оплаты.

Суд не станет удовлетворять иск дольщика, если не будет доказан факт просроченного обязательства по передаче недвижимости. В качестве примера можно привести Определение ВС РФ от 19.04.2022 № 4-КГ22-2-К1. Дольщик неправильно понял условия ДДУ и ожидал передачу квартиры сразу после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В процессе судебного разбирательства было установлено, что в условиях договора прописан пункт, согласно которому строительная компания должна передать объект в течение 12 месяцев после ввода МКД в эксплуатацию.

Застройщик получил соответствующее разрешение 14 августа 2020 года и правомерно передал квартиру 4 декабря 2020 года. Суд отказал в удовлетворении требований, так как предусмотренное договором условие о передачи объекта долевого строительства в пределах определенного периода с даты получения разрешения на введение многоквартирного здания в эксплуатацию (не позднее года) не противоречит актуальному законодательству. Следовательно, девелопер выполнил условия договора надлежащим образом.

Но не поощряют злоупотребления правами дольщиков. Строительные компании не всегда освобождаются от штрафных санкций за несвоевременную передачу строительного объекта. Если задержка произошла из-за необходимости устранять недостатки жилища, произошедшие по вине застройщика, то придется выплачивать неустойку в пользу дольщика. В соответствии с Определением ВС РФ № 5-КГ18-13 от 11.05.2018 г. доказывать соответствие объекта недвижимости требованиям законодательства и договора лежит на строительной компании.

Если проанализировать нормативные акты и судебную практику по делам о взыскании неустойки с застройщиков по ДДУ, можно сделать вывод, что несмотря на послабления для строительных компаний со стороны государства, обращаться в суды за защитой своих прав все равно нужно. Если строительная компания действительно нарушила условия договора, а дольщик юридически грамотно защищает свои интересы, то суд вынесет решение в пользу истца и назначит застройщику выплату неустойки. Взыскать можно следующие виды платежей:

• неустойку за нарушение сроков сдачи;
• компенсацию убытков за ненадлежащее исполнение условий ДДУ;
• возмещение морального вреда;
• расходы на услуги представителей.

Как составить досудебную претензию

Для урегулирования спора обязательно соблюдение претензионного порядка. Без этого условия обращаться в суд не имеет смысла, поскольку в рассмотрении дела будет отказано (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если строительная компания по договору обязана выплатить компенсацию, устранить дефекты, провести гарантийный ремонт или выполнить иные обязательства, нужно грамотно составить претензию. Возможно этого будет достаточно для урегулирования разногласий и заключения мирового соглашения.

Отправить претензию можно заказным письмом или передать лично через приемную строительной компании и получить копию с отметкой о принятии.
По общему правилу на официальный ответ дается десять дней. Если в течении этого времени девелопер никак не отреагировал на претензию или ответил отказом — это является достаточным основанием для обращения в суд.

Главная задача дольщика на данном этапе показать, что он добросовестно пытался урегулировать спор в соответствии с нормами закона. Это дает основание для взыскания с со строительной компании штрафа в размере 50% от размера компенсации за нарушение условий ДДУ.

Неустойка за нарушение просрочки рассчитывается по формуле:
Стоимость квартиры × количество просроченных дней × 1/150 × текущая ставка ЦБ

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве» от 30.12.2004 г. неустойка рассчитывается в размере 1/300 от учетной ставки ЦБ, но для физических лиц взыскание неустойки с застройщиков производится в двойном размере.
При расчетах за основу берется ставка ЦБ, которая действовала в день предполагаемой сдачи объекта ДДУ.

Подача искового заявления

Если ответ на претензию так и не пришел или девелопер отказывается удовлетворить требования добровольно, можно собирать комплект документов для обращения в суд. 
Список необходимых документов:

• Копия отправленной претензии и подтверждение ее отправки ответчику;
• Исковое заявление в суд.
• Документ, подтверждающий, что ответчик был уведомлен о предъявлении иска. Это может быть копия иска, отправленная ответчику. Обычно она отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением. В таком случае к иску необходимо приложить все эти документы вместе с почтовой квитанцией.
• Копия договора.
• Копия акта передачи. Если квартира еще не передана строительной компанией, этого документа может не быть.
• Копия акта сверки расчетов, если площадь квартиры больше или меньше запланированной. Акт составляется в день передачи квартиры. 
• Расчет требуемой суммы в свободной форме, заверенный подписью и датой.
• Документы, подтверждающие расходы на оплату услуг юристов.

Если участников ДДУ несколько, то каждый из них должен подписать досудебную претензию, расчеты и исковое заявление. Если дольщики пользуются юридическими услугами, то подписать перечисленные документы могут представители по доверенности. В шапке иска должны быть указанные данные всех дольщиков, которые обращаются в суд.