Нововведения в сфере регулирования прав и сделок с объектами недвижимости

Дарья Пашинина, юрист

В некотором смысле чрезмерно трепетное отношение законодателя к вопросу раскрытия и предоставления персональных данных привело к тому, что с 01.03.2023 в ЕГРН становятся закрытыми персональные данные физических лиц (Ф.И.О. и дата рождения). С марта 2023 года в выписке из ЕГРН будут содержаться лишь сведения о принадлежности недвижимости без указания персональных данных правообладателей объектов.

Стоит отметить, что в грядущем году нас ждет и без того множество изменений в законодательстве в части недвижимости, прав на нее и сделок с ней. Так, в частности, с 1 сентября 2023 г. вступают в силу новые положения в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказе Росреестра от 04.09.2020 N П/0329.

Изменения, связанные с сокрытием персональных данных в ЕГРН, — еще одно новшество в предстоящей череде перемен.

Что до персональных данных в целом, стоит отметить то, что в данной сфере законы тоже претерпели изменения в последнее время. В соответствии с Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», оператором придется впредь уведомлять Роскомнадзор о намерении обработать личную информацию лица и в тех случаях, когда эти сведения относятся к работникам; принадлежат контрагентам оператора, а он использует данные, чтобы исполнять договоры или заключать новые соглашения с теми же гражданами и т.д. Кроме того, операторам запретили отказывать физическим лицам в услугах, если потребитель не желает предоставлять биометрические сведения или соглашаться на обработку своих персональных данных, если в силу закона получать такое согласие необязательно.

Теперь же с марта 2023 года собственник недвижимого имущества сможет открыть свои данные для третьих лиц лишь при подаче соответствующего заявления в Росреестр. Третьи лица смогут получить данные о правообладателе через нотариуса в двух случаях.

Во-первых, если данные о собственнике требуется для возможности обеспечить защиту прав и законных интересов лица. Например, таким случаем может быть заключение договора аренды или предварительного договора купли-продажи недвижимости. Напомним, к слову, что договор, поименованный сторонами как предварительный и содержащий условие о выплате всей цены будущей недвижимости или ее существенной части до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2020 N Ф07-3604/2020 по делу N А56-88688/2019, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 по делу N А32-4823/2010 (акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)).

Для предоставления интересующей информации, составляющей персональные данные лица, нотариусу необходимо подать заявление и предоставить доказательства, подтверждающие необходимость получения таких сведений о собственнике недвижимости (договор, переписка сторон, из которой явно следует, что между сторонами ведутся переговоры с намерением заключить сделку).

Во втором случае, третьи лица смогут получить данные о правообладателе на основании письменного совместного заявления собственника и заинтересованного лица. Так как в данной ситуации правообладатель выражает свою волю непосредственно, то дополнительных доказательств и подтверждений фактов и обстоятельств не понадобится, в отличие от первого случая.

Сведения о собственнике объекта недвижимости доступны и некоторым другим лицам, прямо указанным в законе, таким как: сособственникам объекта недвижимости, супругу (супруге), арендатору и арендодателю при регистрации договора, заключенного на срок год и более, наследникам собственника, арбитражному управляющему.

Авторы законопроекта объясняют нововведение тем, что, с одной стороны, операторы персональных данных обязаны не раскрывать персональные данные третьим лицам без согласия их обладателя, а с другой стороны, выдача персональных данных из ЕГРН осуществляется без каких-либо ограничений, что приводит к противоречиям и коллизиям.

Сложно согласиться с данным суждением, пока во многом законопроект остается не до конца понятным. Представляется, что это может привести к сложностям при проверке контрагентов по сделкам, а также к злоупотреблениям и нарушениям в особенности на рынке вторичной недвижимости. Возможно, в дальнейшем будут приняты иные нормативно-правовые акты, которые позволят, в свою очередь, защитить слабую сторону (покупателя-физическое лицо), или которыми будет расширен круг случаев, при которых возможно будет получение сведений.

На данном в сфере нововведений в регулировании оборота недвижимости законодатель не остановился.

Невозможно обойти мимо и ограничения, обусловленные политическими и экономическими факторами: так, как известно, в соответствии с Указом Президента РФ № 81, со 2 марта 2022 г. был введен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия.

В перечень данных сделок подпадают и сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Однако, в силу положений Указа Президента РФ от 05.03.2022 N 95, было разрешено приобретать недвижимость у нерезидентов из «недружественных» стран в том случае, если деньги от сделки поступят на специальный счет типа «С», который представляет собой банковский счет, открываемый нерезиденту в уполномоченном российском банке и только в российских рублях.

Также, руководствуясь постановлением Правительства РФ от 6 марта 2022 г. № 295, принято решение разрешить резидентам:

  • продавать недвижимое имущество нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия;
  • покупать недвижимость у нерезидентов, связанных с государствами, совершающими недружественные действия.

По причине большого количества изменений и новых норм в такие достаточно сжатые сроки у многих стал возникать вопрос: «Так можно ли приобретать недвижимость по сделке, если одна из сторон — нерезидент РФ?» Отсюда логично вытекал и следующий вопрос: «Обязательно ли использование счета тип „С“, и как им пользоваться?»

При более детальном изучении упомянутых актов, следует не что иное, как следующее: данные положения имеют прямое отношение к обязательствам «по кредитам и займам, финансовым инструментам перед иностранными кредиторами». В текстах актов речь также идет о таких родах деятельности, которые касаются оборота ценных бумаг, брокеров, клиринговых и торговых банковских счетов. Временный порядок исполнения обязательств распространяется на РФ, субъектов, муниципальных образованиях, резидентов (должников).

Важным в данном вопросе является и размер денежного обязательства, установленный для упомянутого порядка — он составляет 10 млн. рублей и больше или размер, превышающий эквивалент этой суммы в иностранной валюте.

Таким образом, если речь идет о, например, купле-продаже объекта недвижимости, находящегося на территории РФ, между физическими лицами, одним из которых выступает нерезидент РФ, то открывать счет типа «С» не требуется, производимые расчеты будут осуществляться без него.

И вновь вопросов больше, чем ответов. При таких обстоятельствах требуется лишь время, а складывающаяся в данной области судебная практика расставит все на свои места.

Вас может заинтересовать