Расчет стоимости
Скачать прайс

Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства

«Neftegaz.RU», сентябрь 2015

Екатерина Глазунова (Рыжкова)
Екатерина Глазунова (Рыжкова)
Юрист
UK
UK

Одним из самых доступных способов приобретения объекта недвижимости в настоящее время является инвестирование денежных средств в долевое строительство. Инвесторы вкладывают денежные средства в строительство на основании заключенных с застройщиками договоров участия в долевом строительстве.

Основная обязанность застройщика по такому договору — сдача объекта долевого строительства в сроки, определенные договором. Однако сегодня застройщики повсеместно нарушают согласованные в договоре сроки сдачи объекта долевого строительства, лишая участника долевого строительства возможности проживать в приобретенном им жилом помещении и вынуждая нести дополнительные расходы на оплату съемного жилья.

Каким образом инвестор может защитить свои права в сложившейся ситуации?

Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214-ФЗ).

В силу положений ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

Обращаем внимание, что обращаться в суд за защитой своего права можно с того момента, как право нарушено — то есть с момента возникновения просрочки. При этом продолжительность просрочки значения не имеет.

Согласно положениям ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Также, если участник долевого строительства физическое лицо-потребитель, то в случае удовлетворения исковых требований суд взыскивает с застройщика штраф, предусмотренный положениями Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Помимо этого физическое лицо может заявить требования о компенсации морального вреда.

Для доказательства своей позиции инвестор должен представить в суд следующие документы:

  1. копию договора участия в долевом строительстве;
  2. документы, подтверждающие оплату денежных средств по договору участия в долевом строительстве;
  3. расчет исковых требований;
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины (в случае, если участник долевого строительства юридическое лицо — при любой сумме иска, в случае, если участник долевого строительства гражданин-потребитель — при сумме иска свыше 1 000 000 рублей);
  5. копию претензии-требования об уплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства с доказательствами передачи претензии застройщику;
  6. если потребитель заявил требования о взыскании морального вреда — документы, подтверждающие этот факт (медицинские справки, рецепты).

Что касается суда, в который необходимо подавать иск, то это зависит от статуса участника долевого строительства. Если участник долевого строительства юридическое лицо, то иск следует подавать в арбитражный суд по месту нахождения ответчика — застройщика. Если же участник долевого строительства физическое лицо — потребитель, то иск можно подать по выбору в суд общей юрисдикции по месту жительства или пребывания истца (что является лучшим вариантом), а также в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства. Такие правила о подсудности применяются в случае, если подсудность не изменена договором участия в долевом строительстве.

Практически в каждом арбитражном суде или районном суде системы судов общей юрисдикции по Москве рассматриваются дела о взыскании неустойки за нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства. Еще больше таких дел в отношении массовой жилищной застройки в Московской области.

В большинстве случаев такие дела беспроигрышные, поскольку доказать факт просрочки достаточно легко, сопоставив срок сдачи, предусмотренный договором, и дату предъявления требований.

Однако, к сожалению, сложилась практика, когда суды удовлетворяют требования заявителя частично, снижая размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства на основании положений статьи 333 ГК РФ.

Обращаем внимание, что суды снижают неустойку независимо от заявления такого требования застройщиком и без представления ответчиком доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

По нашему мнению такое применение судами положений законодательства является необоснованным, и соответствующая практика должна измениться, поскольку размер неустойки изначально установлен законом, как раз исходя из видения законодателя баланса интересов сторон по договору. В связи с чем снижение неустойки (особенно при отсутствии доказательств несоразмерности) не основано на каких-либо нормах права и приводит к нарушению баланса интересов сторон.

Также долгое время суд снижал размер неустойки по исковым заявлениям инвесторов-потребителей, которые приобрели права требования по договору участия в долевом строительстве на основании договора уступки, заключенного изначально с юридическим лицом (первоначальным инвестором).

Суды отказывали во взыскании в пользу потребителя неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и взыскивали неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ссылаясь при этом на статью 384 ГК РФ и указывая, что к новому кредитору не может перейти больше прав, чем изначально было у первоначального кредитора (Определение Липецкого областного суда от 06.08.2014г. по делу № 33-2087/2014).

По этим же основаниям, суды отказывали во взыскании с застройщика штрафа за невыполнение требования потребителя и во взыскании морального вреда.

Эта позиция судов повлекла масштабное заключение недобросовестными застройщиками, старающимися избежать дополнительных затрат, огромного количества договоров участия в долевом строительстве изначально с юридическими лицами с последующей уступкой физическим лицам.

Безусловно, такую ситуацию нельзя было назвать справедливой, поскольку давая согласие на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, соглашается на замену стороны договора со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе в части дополнительных гарантий потребителя.

Сегодня, что не может не радовать, судебная практика начинает меняться в сторону защиты прав инвесторов-потребителей. В частности, Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 77-КГ15-2 от 02.06.2015г. разъяснил, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом — Федеральным законом о долевом участии.

Соответственно, в пользу потребителя даже по уступленному юридическим лицом праву требования по договору участия в долевом строительстве подлежит взысканию неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, а также штраф и моральный вред.

Вас может заинтересовать