«Юрист компании», февраль 2022
Содержание
Правовое регулирование сроков аренды по ГК РФ
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пролонгация договора аренды: основные положения статьи 621 ГК РФ
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Нас заинтересовал вопрос, могут ли Стороны в договоре аренды нежилого помещения указать, что «Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует 11 месяцев.
Действие настоящего Договора автоматически продлевается на тот же срок, если не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора Арендатор не заявит о своем отказе от его продления».
Грамотно оформляйте арендные отношения:
Нужна помощь с договором аренды? Воспользуйтесь нашей услугой составления договоров. Для правовой поддержки обратитесь за юридическим сопровождением. Если нужна помощь с недвижимостью, рассмотрите услугу сопровождения сделок с недвижимостью.
Первая позиция судов: возможность автоматического продления
Существует две противоположные позиции судов, согласно которым:
- договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
Так, согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
* * *
В Определении от 11.05.2011 N ВАС-3525/11 по делу N А12-1821/2010 Высший арбитражный суд РФ, рассматривая спор, указал на следующее.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
Как видно из материалов дела, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору в связи с истечением срока его действия. В отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться помещениями. Об этом свидетельствуют подписанные сторонами акты об аренде за сентябрь - декабрь 2009 года, письма арендодателя от 02.09.2009 N 132, от 15.10.2009 N 101 с просьбой досрочно внести арендную плату за октябрь месяц 2009 года и указанием реквизитов для перечисления арендной платы, а также уплата арендатором арендной платы за сентябрь-декабрь 2009 года.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора и ничтожность его пункта 5.1 о продлении срока аренды на тех же условиях и на тот же срок, письмом от 05.10.2009 N 186 арендодатель предложил арендатору подписать договор аренды на иных условиях.
Получив отказ арендатора подписать новый договор, ООО "СТО-АВТО" 27.10.2009 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее - реестр) записи о прекращении права аренды в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2004 N 2.
ООО "СТО-АВТО" письмом от 07.12.2009 N 220 уведомило арендатора о прекращении действия договора от 01.09.2004 N 2 со ссылкой на сведения реестра.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", считая договор аренды от 01.09.2004 N 2 в соответствии с его условиями и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на 5 лет, а действия ООО "СТО-АВТО" по одностороннему отказу от его исполнения незаконными, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Признавая договор аренды возобновленным на срок до 31.08.2014, а одностороннее расторжение договора арендодателем без уведомления арендатора недействительным, суды исходили из того, что ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора после окончания его срока; договор является срочным и согласно его пункту 5.1 при возобновлении договора условие о сроке сохраняет силу. Поэтому в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тот же срок, то есть на 5 лет.
Выводы судебных инстанций основаны на обстоятельствах спора, не противоречат статьям 421, 425, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствуют правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
* * *
Третий арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 18.04.2008 N А33-14200/2007-03АП-470/2008 по делу N А33-14200/2007 изложил свою позицию.
"Как усматривается из материалов дела, правовым основанием для расторжения договора истец указывает пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что договор аренды здания автовокзала от 01.09.2005 N 70-05, подписанный между истцом и ответчиком, считается заключенным на неопределенный срок, об одностороннем отказе от исполнения данного договора ответчик предупрежден в установленном законом порядке.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 3.2 договора от 01.09.2005 N 70-05 установлен определенный срок аренды - 11 месяцев 20 дней с момента приема-передачи помещения по передаточному акту. При этом согласно пункту 3.3 договора данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
Принимая во внимание буквальное толкование указанных условий договора от 01.09.2005 N 70-05, суд апелляционной инстанции полагает, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении данного договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок - 11 месяцев 20 дней. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит.
При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат".
Аналогичная позиция изложена также в: Постановлении ФАС Поволжского округа от 09.03.2011 по делу N А65-12594/2010, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу N А56-40453/2012, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-24923/2011, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А63-681/2010, Постановлении ФАС Уральского округа от 06.06.2012 N Ф09-4102/12 по делу N А47-6700/2011, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2014 по делу N А10-3798/2012, Постановлении ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1699/08-С6 по делу N А07-10176/2007.
Вторая позиция: невозможность продления на тот же срок
- договором аренды не может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
Так, в Постановлении от 19.11.2009 по делу N А32-1167/2009 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в суд.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в письмах от 10.09.2008 N 5287 и 13.10.2008 N 6253 администрация известила предпринимателя о расторжении договора аренды от 20.09.2007 N 5000001970 и предложила освободить занимаемый земельный участок. Предприниматель подтвердила получение этих уведомлений, что отражено в протоколе судебного заседания апелляционной инстанции от 24.07.2009.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 5000001970 прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе администрации от договора (не позднее 13.10.2008); на момент обращения администрации с иском (12.01.2009) у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Несостоятелен довод предпринимателя о том, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 11 месяцев. Данный довод противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия.
Выводы
Таким образом, можем сделать вывод, что в большинстве случаев суды придерживаются позиции о том, что в договоре аренды стороны вправе предусмотреть условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия.
FAQ — ответы на популярные вопросы
▼ Можно ли в договоре аренды указать автоматическое продление на тот же срок без регистрации нового договора?
Да, это возможно. При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.
Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключённых на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Соответственно, если по условию об автоматической пролонгации вы продлеваете договор также на срок менее года, регистрировать его не нужно.
Если же вы продлеваете долгосрочную аренду указанных объектов на такой же длительный срок (год или больше), необходимо регистрировать продление договора.
▼ Как правильно оформить условия о продлении договора аренды, чтобы избежать споров?
Для избегания споров условия о продлении договора аренды должны быть чётко прописаны и согласованы сторонами. Желательно указать:
- Срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключён, либо новый срок. При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении.
- Срок для заявления возражений о продлении, то есть за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.
- Количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.
▼ Что делать, если арендодатель отказывается продлевать договор на тех же условиях?
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору:
- Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору.
- Потребовать возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды.
- Либо только возмещения таких убытков.
▼ Как доказать, что договор аренды был продлён, если арендодатель утверждает обратное?
Вы продолжаете пользоваться имуществом: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то такой договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Копия уведомления о продлении: Письменное уведомление арендодателя о намерении продлить договор, отправленное в срок, указанный в договоре или в разумный срок, будет хорошим доказательством соблюдения всех формальностей.
Свидетели и другие доказательства: Любые свидетели, переписка с арендодателем, акты проведения осмотров, платёжные документы, подтверждающие продолжение использования имущества. Регулярные платежи арендной платы после истечения первоначального срока договора могут подтвердить продление фактического срока аренды.
Иск в суд: если разногласия не удаётся урегулировать путём переговоров, возможно обратиться в суд для установления факта продления договора аренды.
▼ Влияет ли срок продления договора аренды на необходимость государственной регистрации?
Да, влияет. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключённых на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
