Риски при аренде коммерческой недвижимости

«Юрист компании», ноябрь 2024. Автор – Мария Могилина, юрист.

Аренда недвижимости является основой осуществления предпринимательской деятельности. В последние годы в связи с развитием рынка, а также систематическим удорожанием стоимости недвижимости одну из ведущих ролей занимает коммерческая недвижимость. В условиях высокой ценовой политики и нестабильной денежно-кредитной политики приобретение земельных участков и иных объектов недвижимости на праве собственности является крайне проблематичным и затратным, поэтому аренда является единственным способом начала осуществления предпринимательской деятельности без значительных финансовых затрат. В зависимости от выбора объекта недвижимости, а также учета его рыночных и нерыночных характеристик зависят объемы и продолжительность осуществления предпринимательской деятельности.

Определение и категории коммерческой недвижимости

В российском законодательстве отсутствует легальное определение «коммерческой недвижимости», однако с учетом практики применения, а также особенностей объектов недвижимости, выступающих предметом договора аренды, возможно дать определение коммерческой недвижимости.

Под «коммерческой недвижимостью» понимается любая нежилая недвижимость, способный приносить прибыль в долгосрочной перспективе. Иначе говоря, «коммерческая недвижимость» представляет собой в большей степени экономическое определение.

На сегодняшний день можно выделить несколько категорий «коммерческой недвижимости»:

• торговая недвижимость – широко распространен формат многофункциональных комплексов. Это торговые центры, торгово-развлекательные центры, специализированные торговые центры.
• Офисная недвижимость – офисы классов А (самые дорогие, в них как правило арендуют помещения крупные фирмы или международные корпорации), В (немного уступают премиальной категории, бюджетный вариант с максимальным сохранением комфортных условий), С (частно отсутствуют современные коммуникации и находятся в зданиях, которые не предназначались как деловые пространства), D (не отвечают международным требованиям, устаревшие здания на окраине города, преимущество – существенная экономия). 
• Складская недвижимость (или индустриальная) – молодой сегмент рынка коммерческой недвижимости, однако из-за развития бизнеса становится все популярнее. Складская недвижимость, а также промышленные здания наибольшим спросом пользуется у торговых организаций.

Также появляются новые сектора коммерческой недвижимости, такие как недвижимость здравоохранения (healthcare), инфраструктурная недвижимость (infrastructure), развлекательная недвижимость, спортивная (различные гольф площадки, фитнес-центры, стадионы).

Важность юридической проверки коммерческой недвижимости

Одной из важных задач предпринимателя перед арендой любого вида коммерческой недвижимости является детальное изучение документации объекта.

Ошибочно думать, что не нужно проводить проверку недвижимости при заключении договора аренды. Арендатор часто убежден, что экспертиза нужна только при покупке недвижимости.  Однако, без комплексной проверки большая вероятность потерять бизнес.

Наиболее распространенные риски, возникающие после заключения договора аренды:

1. Невозможность использования по назначению земельного участка и находящегося на нем здания и (или) сооружения;
2. Скрытые дефекты арендуемого имущества, обнаруженные после заключения договора аренды нежилого помещения;
3. Финансовые убытки и возможная утрата бизнеса, так как его работа целиком зависела от арендуемого помещения (участка).

Во избежание реализации рисков, следующих после заключения договора аренды коммерческой недвижимости, необходимо тщательное изучение земельного участка, на котором находится объект договора аренды, либо сам земельный участок, если он является предметом договора аренды. Для анализа юридических рисков потребуется проведение Due Diligence (буквально – должная осмотрительность). В сущности, юридическая экспертиза представляет собой документальную проверку деятельности компании, контрагентов или объектов недвижимости при ее приобретении на праве собственности или на праве аренды на предмет рисков и иных особенностей. По сути, это юридическая экспертиза — документальная проверка деятельности компании или отдельных объектов недвижимости при покупке или аренде. При аренде недвижимости нужно обращать внимание на сам объект и его документацию, уделяя меньше внимания корпоративным вопросам.

Due Diligence при аренде коммерческой недвижимости

Что же такое Due Diligence и на что важно обратить внимание?

Все зависит от того, какую сделку вы заключаете. Юридическая экспертиза может проводиться в форме asset deal – здесь проводится именно проверка недвижимости, собственника, права на земельный участок, возможные дефекты объекта и вероятные последствия после аренды такого объекта, это также относится и к покупке. В форме share deal – проверяется вся компания, не только недвижимость, это в основном корпоративные вопросы.

Основные документы для проведения юридической проверки:

1. Правоустанавливающие документы;
2. Выписка из ЕГРН (до 15 июля 2016 года также свидетельство о государственной регистрации права собственности);
3. Документы в отношении предыдущих правообладателей.

Документы, связанные с существующими обременениями объекта:

1. Аренда/субаренда (но аренда на срок меньше года или на неопределенный срок не будет отражена в ЕГРН);
2. Ипотека / залог прав;
3. Сервитут (но в отношении части земельного участка в государственной или муниципальной собственности на срок до 3 лет не отражается в ЕГРН);
4. Иные права третьих лиц в отношении объекта недвижимости;
5. Арест / запрет совершать определенные действия с недвижимым имуществом;
6. Судебные споры;
7. Сведения для изъятия объекта для государственных муниципальных нужд;
8. ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории);
9. Охранные обязательства (если это объект культурного наследия).

Особенности проверки различных категорий коммерческой недвижимости

Разберем детально на какие аспекты арендатору следует обратить внимание при аренде различных категорий коммерческой недвижимости:

Правовой режим объекта

При аренде или покупке любой недвижимости нужно анализировать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Выписку можно получить на сайте Росреестра или через Госуслуги. В ней надо обращать внимание на вид разрешенного использования, категорию земли, на особые отметки (это могут быть сведения об ограничениях, обременениях)

Земельный участок может находиться в различных территориальных зонах, также на самом земельном участке может располагаться объект под снос.

Явной проблемой для арендатора станет неузаконенная перепланировка помещения собственником, поскольку административные органы могут потребовать вернуть помещение в прежний вид.

Поэтому арендатору важно изучить не только документацию, но и фактическое состояние объекта.

Анализ истории объекта недвижимости

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержит данные обо всех изменениях права собственности на объект, включая информацию о текущем собственнике. Если же собственником является юридическое лицо, важно изучить учредительные и внутренние документы компании.

Это позволит избежать риска если окажется, что компания банкрот и имущество будет реализовано на торгах.

Судебные споры

Судебные споры, связанные с арендодателем, могут повлечь наложение ареста на недвижимое имущество, арендатор не сможет в полной мере пользоваться помещением, за этим следует череда убытков и простой работы.

Арендатору также надо соблюдать запреты, предусмотренные законом, установленные для различных категорий объектов недвижимости.

Например, запрещается арендовать офис, склад и делать из него жилое помещение, даже если такое помещение расположено на первом этаже (пункт 2 статьи 288 ГК РФ, часть 1 статьи 17 ЖК РФ).

Подвальные помещения, цокольные этажи также запрещается использовать для различного производства, размещения там мастерских, для организации детского досуга (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации).

Если рассматривать «торговую недвижимость», то она может быть торгово-развлекательной, торгово-офисной, торгово-спортивной, торгово-складской. При аренде помещений в различных типах торговой недвижимости арендатор должен убедиться, как происходит эксплуатация здания, соблюдены правила пожарной безопасности (наличие пожарных выходов, систем пожара-тушения), также обратить внимание на организацию помещений, все эти тонкости позволят арендатору свободно вести бизнес.

Для складских помещений также предусмотрены определенные нормы и правила: основным документом, который устанавливает требования к складским помещениям, выступает СП 57.13330.2010. Самой распространенной потерей арендатора при аренде складских помещений является пожар. Нужно внимательно изучить требования пожарной безопасности складских помещений. К какому классу опасности относится склад, оснащен ли он системой пожаротушения, огнетушителями, есть ли пожарные выходы (для каждого объекта их предусмотрено определенное количество). Обращаем внимание на степень огнестойкости и конструктивную пожароопасность.

Вспомним недавние пожары, например, на складе Wildberries в Шушарах, Санкт-Петербург. Здание склада не было застраховано, пострадал товар. Причиной пожара стала неисправная проводка, тем не менее, цитируя «Госстройнадзор» Санкт-Петербурга, Wildberries не обращалась за разрешением на ввод в эксплуатацию складского комплекса, было получено только разрешение на строительство. Во избежание всех проблем с арендой складских помещений арендатору надо обращаться заблаговременно к специалистам, которые дадут правовое заключение по объекту и дальше уже решать, стоит ли там арендовать место.

Что касается аренды офисных помещений, как говорилось ранее, то нельзя превращать офис в жилую зону. Также как и жилую зону превращать в птицеферму, лабораторию, поскольку к каждой категории недвижимости применяются специальные санитарные и пожарные нормы. Для правильной организации офисного пространства надо изучить площадь арендуемого помещения, этажность здания, план эвакуации на этажах и многое другое, это потребуется в дальнейшем для соблюдения регламента по планировке рабочих мест и организации рабочего пространства.

Крайне важным риском в контексте аренды коммерческой недвижимости является риск изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Оборот земельных участков в российском праве относится к сфере не гражданского, а земельного законодательства, которое характеризуется публично-правовым характером, что создает дополнительные риски для организации строительства.

Действующее земельное законодательство устанавливает открытый перечень оснований для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, хотя и указывает, что подобное изъятие осуществляется в исключительных случаях: оно сводится к случаям выполнения международных договоров Российской Федерации, строительства, реконструкции объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (ст. 49 Земельного кодекса РФ). Интересна при этом отечественная судебная практика, которая допускает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в особенности при банкротстве застройщика (владельца земельного участка, на котором происходит возведение объекта строительства).

Актуальная судебная практика в целях обеспечения публичных интересов в области строительства и комплексного развития территорий допускает изъятие такого земельного участка из конкурсной массы застройщика или собственника земельного участка. В частности, суды отмечают, что процедура прекращения права собственности на имущество посредством его изъятия у собственника фактически не является уменьшением его конкурсной массы в связи с тем, что собственнику имущества возмещается стоимость изымаемого у него имущества по его рыночной оценке, а равно возмещаются убытки, возникающие в связи с изъятием, в том числе упущенная выгода [1]. Несмотря на кажущуюся обоснованность данного механизма, следует отметить, что никакая компенсация за изъятый земельный участок не позволит покрыть, во-первых, расходы на организацию строительства, а во-вторых, потенциальную прибыльность строительного проекта, в результате чего будет существовать системный риск для строительного проекта.

Риск банкротства

Текущая экономическая ситуация является крайне благоприятной почвой для банкротства многих хозяйствующих субъектов, включая арендодателей объектов недвижимости и (или) земельных участков. При этом вещно-правовые элементы договора аренды во многом «спасают» арендатора от прекращения договора аренды коммерческой недвижимости, поскольку банкротство не влияет на судьбу договорного правоотношения. Единственным проблемным вопросом является влияние реализации объекта недвижимости, выступающего предметом договора аренды, на судьбу договора аренды – очищается ли объект от права аренды либо такое право сохраняет свою силу?

Действующая судебная практика исходит из того, что реализация земельного участка либо иного другого имущества арендодателя-должника не прекращает договорное отношение, а лишь влечет за собой замену в нем арендатора на основании закона [2]. Подобное решение является крайне благоприятным для арендатора, поскольку изменения в имущественной сфере арендодателя не влияют на судьбу договорного правоотношения.

В то же время существует риск оспаривания договора аренды коммерческой недвижимости при наличии оснований, свидетельствующих о совершении сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), либо оснований, связанных с мнимостью заключенного договора аренды (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Отметим, что вредоносность сделки оценивается индивидуально, применительно к обстоятельствам дела о банкротстве, однако, арендные платежи по нерыночно низким или нерыночно высоким ценам, неравномерное распределение договорных обязанностей (например, по содержанию объекта недвижимости или оплате эксплуатационных платежей) может стать поводом для признания договора недействительным [3].