Особенности оформления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Этапы строительства

«Юрист компании», декабрь 2024. Автор – Мария Могилина, юрист.

Процесс оформления земельных участков для индивидуального жилищного строительства является неотъемлемой частью земельного законодательства.

Под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) понимается возведение на земельном участке, с соответствующим видом разрешенного использования, жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан.

Объектами индивидуального жилищного строительства (далее - объекты ИЖС) являются отдельно стоящие здания (жилые дома, индивидуальные жилые дома) с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров.

1. Этапы оформления земельного участка для индивидуального строительства

Подготовка участка для строительства:

• Выбор земельного участка.
• Проведение геологических исследований на земельном участке. Перед началом строительства важно провести инженерно-геологические изыскания, чтобы удостовериться в пригодности земли. Технический отчет покажет можно ли вообще возводить здание на участке. Зачастую участки располагаются вблизи водоемов – есть риск затопления. Отчет также позволит понять какой грунт на участке, плодородный или нет, определит качество воды из скважины.
• Разработка проектной документации.
• Согласование плана будущего сооружения.
• Подготовка строительной площадки. Включает в себя выравнивание участка и организацию мест для хранения строительных материалов.

1.1. Приобретение земельного участка для строительства

Существует несколько способов приобретения земельного участка: купля-продажа, аренда. Также при покупке/аренде земельного участка необходимо обращать внимание на вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка, это играет ключевую роль для дальнейшего строительства.

Какие документы в обязательном порядке запрашиваем у собственника земельного участка?

Документы, связанные с приобретением прав на земельный участок:

- Выписка из ЕГРН (до 2016 года выдавались Свидетельства» -в зависимости от периода приобретения собственником земельного участка существовали «Свидетельство на право собственности», «Свидетельство о праве собственности», «Свидетельство о праве собственности на землю», «Свидетельство о государственной регистрации права».) (рисунок 1, 2)

-договор купли-продажи/аренды

-межевой план

-документы о переводе земельного участка из одной категории земель в другую (если это было проведено предыдущим собственником)

В Выписке обратите внимания на ограничения/обременения. Это также можно легко посмотреть на публичной кадастровой карте, поскольку, если на земельном участке есть ограничения/обременения возможны проблемы при строительстве дома. Например, сквозь участок будут проходить газораспределительные сети, или располагаться линии электропередач, их нельзя сносить, и есть определенные правила постройки (вплоть до того, что строительство будет невозможным) 

Например, на Публичной кадастровой карте Росреестра можно посмотреть категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ). Здесь показан старый СНТ, поэтому ВРИ – для коллективного садоводства, следует посмотреть градостроительный регламент.

Рис. 1 — это свидетельство именно на земельный участок (не на долю)

Рис. 2

Оформление права собственности на земельный участок:

• Собрать документы (паспорт, правоустанавливающие документы)
• Подать документы в Росреестр
• Дождаться регистрации. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

На этапе подготовки документов кадастровый инженер должен провести межевание участка. В пакет документов нужно включить паспорт, заявление о регистрации собственности на землю, правоустанавливающие документы, а также квитанцию об оплате госпошлины

Землю также можно зарегистрировать по «дачной амнистии». Главное условие - чтобы участок был предоставлен до 30 октября 2001 года. Как раз касается, если есть «свидетельства». Бывает так, что у предыдущего собственника вообще утеряны документы, не сохранилось никаких бумаг. В таком случае доказать владение возможно через суд.

1.2. Разработка проектной документации и разрешение на строительство:

На сегодняшний день при строительстве или реконструкции объектов ИЖС не требуется получения разрешения на строительство.

С августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию:

- жилого дома;

- садового дома;

- хозяйственных построек на садовом земельном участке;

- объекта индивидуального жилищного строительства;

-гаража.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Более того, если площадь дома более 500 квадратных метров, то потребуется разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Все зависит от масштабности проекта.

После окончания строительных работ подается:

- уведомление о завершении строительства;

-технический план дома (его делает кадастровый инженер);

Далее заявителю поступает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

1.3. Регистрация права собственности на дом.

Необходимо выполнить 2 условия:

Дом должен иметь фундамент, то есть прочно стоять на земле, а также после завершения строительства обращаетесь к кадастровому инженеру для составления технического плана дома.

1.4. Получение разрешений на подключение к коммунальным сетям

Для того чтобы участок был пригоден для строительства жилья, необходимо подключить его к инженерным сетям. В процессе оформления также нужно учитывать возможности подключения к водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению и канализации.

2. С какими проблемами можно столкнуться при строительстве дома:

2.1. Выбор категории земель:

При выборе земельного участка смотрим к какой категории земли относится – земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и энергетики, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

На практике часто приобретают в собственность участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения.

К каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пример: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. ВРИ (вид разрешенного использования) садоводство. Участок необходимо использовать по целевому назначению.

При выборе земельного участка рекомендуем провести геологические изыскания, это позволит избежать проблем при возведении фундамента и дальнейших расходов, если окажется проблемный грунт.

2.2. Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?

В настоящее время наблюдается распространенная практика приобретения земельных участков СНТ. Однако, при этом возникают определенные риски, связанные документами старого образца или отсутствием правоустанавливающих документов.

Но процедура перевода возможна -  оформить перевод вида использования с садоводства на ИЖС — это вполне реальная процедура. На садовом участке вы можете строить дом, как и на землях ИЖС. Если вид разрешенного использования для ведения садоводства, это означает, что садовый дом предполагает сезонное использование - для выращивания овощей, фруктов. Проживать в таком доме можно. Кроме того, на территории СНТ могут возникнуть проблемы с регистрацией прав на недвижимость, связанные иногда с отсутствием номеров домов. Собственнику придется самостоятельно исправлять ошибки. В новых СНТ таких проблем не возникает и процесс регистрации быстрый.

Стоит отметить, что оформление земельных участков для индивидуального жилищного строительства является многоэтапным процессом, требующим детального изучения всех норм земельного и градостроительного законодательства. Для минимизации рисков в будущем при строительстве дома, тщательно изучайте правовой статус земельного участка, соблюдайте строительные нормы, а лучше обратитесь к грамотному специалисту для того чтобы избежать всей бумажной волокиты.