«Юрист компании», декабрь 2024. Автор – Мария Могилина, юрист.
Содержание
Процесс оформления земельных участков для индивидуального жилищного строительства является неотъемлемой частью земельного законодательства.
Под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) понимается возведение на земельном участке, с соответствующим видом разрешенного использования, жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан.
Объектами индивидуального жилищного строительства (далее - объекты ИЖС) являются отдельно стоящие здания (жилые дома, индивидуальные жилые дома) с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров.
1. Этапы оформления земельного участка для индивидуального строительства
Подготовка участка для строительства:
- Выбор земельного участка.
- Проведение геологических исследований на земельном участке. Перед началом строительства важно провести инженерно-геологические изыскания, чтобы удостовериться в пригодности земли. Технический отчет покажет можно ли вообще возводить здание на участке. Зачастую участки располагаются вблизи водоемов – есть риск затопления. Отчет также позволит понять какой грунт на участке, плодородный или нет, определит качество воды из скважины.
- Разработка проектной документации.
- Согласование плана будущего сооружения.
- Подготовка строительной площадки. Включает в себя выравнивание участка и организацию мест для хранения строительных материалов.
1.1. Приобретение земельного участка для строительства
Существует несколько способов приобретения земельного участка: купля-продажа, аренда. Также при покупке/аренде земельного участка необходимо обращать внимание на вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка, это играет ключевую роль для дальнейшего строительства.
Какие документы в обязательном порядке запрашиваем у собственника земельного участка?
Документы, связанные с приобретением прав на земельный участок:
- Выписка из ЕГРН (до 2016 года выдавались Свидетельства» -в зависимости от периода приобретения собственником земельного участка существовали «Свидетельство на право собственности», «Свидетельство о праве собственности», «Свидетельство о праве собственности на землю», «Свидетельство о государственной регистрации права».) (рисунок 1, 2)
-договор купли-продажи/аренды
-межевой план
-документы о переводе земельного участка из одной категории земель в другую (если это было проведено предыдущим собственником)
В Выписке обратите внимания на ограничения/обременения. Это также можно легко посмотреть на публичной кадастровой карте, поскольку, если на земельном участке есть ограничения/обременения возможны проблемы при строительстве дома. Например, сквозь участок будут проходить газораспределительные сети, или располагаться линии электропередач, их нельзя сносить, и есть определенные правила постройки (вплоть до того, что строительство будет невозможным)
Например, на Публичной кадастровой карте Росреестра можно посмотреть категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ). Здесь показан старый СНТ, поэтому ВРИ – для коллективного садоводства, следует посмотреть градостроительный регламент.