«Юрист компании», декабрь 2024. Автор – Екатерина Левкина, юрист.
Содержание
В рамках совершения действий с недвижимостью существует множество моментов, когда необходимо осуществлять сделки. Некоторые сделки в силу действующего законодательства должны быть удостоверены нотариусом ввиду их особой значимости и важности, сложной процедуры.
Какие функции выполняет нотариус в рамках удостоверения сделки и почему он важен?
Во-первых, нотариус уполномочен, исходя из «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» предупреждать физических и юридических лиц о последствиях совершения нотариального действия. Данное предупреждение, в том числе, проявляется через разъяснение прав и обязанностей участников правоотношений. Казалось бы, разъяснение прав является стандартным мероприятием, многие не обращают на эту базовую процедуру внимания, но незнание сторонами своего правового положения может сыграть с ними злую шутку.
Во-вторых, нотариус должен проанализировать документы, представленные ему, провести правовую экспертизу на подлинность документов. К данному действию относится проверка принадлежности имущества контрагенту, нотариус обязан проанализировать правоустанавливающие документы. В данном случае нотариус является вспомогательной «подушкой безопасности»-так, если контрагент решит воспользоваться подложным документом, нотариус может заметить обман.
В-третьих, нотариус обязан проверить правовой статус лиц, которые намереваются осуществить сделку. Имеют ли они право ее заключать? Достаточный ли у них объем прав? Обладают ли они дееспособностью? Имеется ли заблуждение при заключении сделки? На все эти вопросы должен ответить нотариус. Вдруг контрагент обманом пытается приписать себе несуществующее право, не имеющее подоплеки. Данные вопросы очень тесно связаны с вопросом действительности сделки, которые впоследствии будут рассмотрены в настоящей статье.
В-четвертых, нотариус предоставляет депозитный счет для хранения денежных средств. Условие о депозитном счете необходимо прописать в самом договоре. Нотариальный депозит является надежным механизмом, даже более надежным, чем открытие счета в банке. Одной из причин является то, что в случае, если банк обанкротится, то с нотариальным депозитом ничего случится, в отличие от обычного банковского счета. Ввиду чего, обращение к нотариусу является дополнительной подстраховкой для денежных средств. Часто данные депозитные счета используются должниками в рамках доказательства исполнения обязательства перед кредитором.
Каковы риски отсутствия нотариуса? Важно отметить, что недобросовестная сторона совершаемой сделки может впоследствии использовать некоторые вышеуказанные положения для признания сделки недействительной. В связи с чем, лучше обратиться к дополнительной инстанции в виде нотариуса.
Однако существуют случаи, указанные в законе, когда подобное обращение обязательно, а не желательно.
Какие сделки необходимо обязательно заверять у нотариуса?
Обязательному заверению у нотариуса подлежат следующие сделки:
1) соглашение об уплате алиментов
2) брачный договор
3) соглашение о разделе имущества супругов
4) договор ренты
5) удостоверение завещания (важно учитывать нюансы при обращении к нотариусу), перечень не исчерпывающий.
Если стороны заключили соглашение о нотариальном удостоверении сделки, а затем данная сделка не была удостоверена надлежащим образом, то она считается ничтожной. Даже если законодательством не предусмотрено нотариальное удостоверение подобных сделок.
Существует механизм государственной регистрации для некоторых сделок. Государственная регистрация сделки по сути является административным механизмом, упреждающим полноправное возникновение прав участников сделки с недвижимостью. Для третьих лиц сделка будет иметь правовые последствия с момента ее государственной регистрации, в то время как для самих сторон-с момента согласования волеизъявления.
Вместе с тем, для некоторых сделок государственная регистрация обязательна:
1) договор участия в долевом строительстве;
2) договор аренды предприятия;
3) договор аренды недвижимого имущества;
4) договор лизинга;
5) договоры водопользования и т.д.
Если не соблюсти нотариальную форму сделки, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки, то наступают определенные правовые последствия, касающиеся действительности сделки.
Главный риск отсутствия нотариуса на сделке
1) Что происходит со сделкой, если на ней отсутствует нотариус?
Если на сделке нет нотариуса при обязательном его присутствии (установленной законом), то она является ничтожной.
Что означает ничтожность сделки? Сделка является ничтожной, если она не отвечает требованиям закона независимо от признания ее судом. Также могут быть применены последствия ее недействительности: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
И этот пункт является ключевым риском не обращения к нотариусу!
Ничтожность сделки порождает для контрагента худшие последствия.
-Сделка не несет юридических последствий, изначально заявленных в волеизъявлении сторон.
-Сделка признается ничтожной с момента ее совершения.
-Даже третьи лица, чьи права так или иначе затронуты совершенной сделкой, вправе заявить требование о применении последствий ее недействительности.
-Если вы являетесь ответчиком по данному судебному спору, необходимо либо подать встречное исковое заявление или заявить возражения, в которых подробно изложить свою позицию.
-Необходимо также учитывать, что у требований, связанных со сделками могут быть установлены иные сроки исковой давности в зависимости от конкретно заявленного требования (оспоримая ли сделка или ничтожная).
2) Что делать, если одна сторона исполнила сделку, которая требует нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения?
Необходимо обратиться в суд о признании сделки действительной, однако суды часто отказывают в удовлетворении требования о нотариальном удостоверении соответствующей сделки. Это связано с тем, что, в соответствии с гражданским законодательством, если подобная сделка признана действительной, то она не подлежит нотариальному удостоверению.
Какая сложилась судебная практика? Судебные инстанции, рассматривающие подобные дела, приходят к выводу о том, что сторона, ранее уклоняющаяся от сделки, обязана возместить убытки добросовестной стороне по сделке, выражающиеся в материальном эквиваленте. Часто к квалифицирующим действиям, которые можно расценить как уклонение от нотариального удостоверения сделки относятся следующие: непредоставление для сделки документов, отсутствие явки к нотариусу, предоставление ошибочных документов, сокрытие от другой стороны информации. К тому же, при обращении в суд, важно учитывать специфику спора. К примеру, если исковое заявление подается в рамках корпоративного спора, необходимо учитывать положения законодательства об обществах с ограниченной ответственностью.
Относительно государственной регистрации сделок. Аналогичный механизм предусмотрен и для государственной регистрации сделок, но в чем-то он сконструирован иным образом. Так, вывод об итоговой регистрации указывается в решении суда по требованию добросовестной стороны, в отличие от ранее рассмотренного механизма. Данный способ предусмотрен в силу особенности категорий, обязательно подлежащих государственной регистрации, ввиду строгости их закрепления. Орган регистрации в данном случае не несет ответственности за убытки, которые одна сторона обязана возместить другой в ходе признания сделки, что закреплено в законодательстве о государственной регистрации недвижимости.
3) Что делать, если сделка была заключена, когда контрагент дееспособен, но не был способен отдавать отчет в совершении своих действий?
По общему правилу, важным критерием для совершения сделки является дееспособность лица, намеревающегося осуществить юридическое действие. Если лицо признано недееспособным или ограниченно дееспособным, сделка, совершенная с его участием, может быть признана недействительной. В ходе делового оборота возникают ситуации, когда лицо является дееспособным, однако не отдает отчет в совершении своих действий, не руководит ими.
Существуют ли в законе механизмы для защиты такого лица? Сторона по сделке, попавшая в подобную ситуацию, может подать исковое заявление в суд о признании сделки недействительной. Однако для этого необходимо собрать необходимые доказательства, полностью подтверждающие указанные обстоятельства.
А как же нотариус? Обжалование действий нотариуса по удостоверению сделки не является необходимым элементом для признания этой сделки недействительной. То есть, чтобы признать данную сделку ничтожной, не нужно подавать отдельное исковое заявление об обжаловании действий нотариуса, осуществлять иных действий для оспаривания его удостоверения. Нотариус, перед проведением сделки, как это указывалось ранее, должен проверить весь объем прав лиц, намеревающихся заключить сделку, однако бывают различные ситуации в рамках осуществления им деятельности.
Доказательства, предоставляемые в суд. Исходя из судебной практики, сложившейся по данной категории дел, факт совершения сделки в указанном состоянии доказать можно только с помощью экспертизы. Нотариус для суда является авторитетной фигурой, ввиду чего его удостоверение оспорить достаточно сложно. Подобная сложность в доказывании наблюдается и в сделках, которые оспариваются ввиду их заключения под заблуждением.
Выводы
Исходя из вышеизложенного, можно выделить несколько ключевых рисков не обращения к нотариусу.
Риск 1. Недостаточность понимания и знания собственных прав и обязанностей в рамках сделки, что может привести к злоупотреблению недобросовестной стороной своими правами.
Риск 2. Отсутствие дополнительной проверки документов перед сделкой. Как уже было сказано, нотариус-дополнительная подстраховка перед совершением сделки.
Риск 3. Отсутствие проверки объема прав сторон перед сделкой. Даже в случае, если в дальнейшем выясниться, что лицо, заключившее сделку, осуществило это действие под заблуждением или не руководило своими действиями, то мнение нотариуса уже будет для суда авторитетно.
Риск 4. Признание сделки ничтожной, если нотариус должен на ней обязательно присутствовать по закону. Признание сделки таковой очень опасно и порождает существенные правовые последствия для контрагента.
Риск 5. Возвращение сторон в обратное положение по сделке и отсутствие наступления правовых последствий по ней. Отсюда же возникает необходимость возмещения убытков.
Таким образом, нотариус является важнейшей фигурой в рамках осуществления сделок с недвижимостью, следует обращать внимание на предписания, указанные в законодательстве о нотариате, гражданском законодательстве. Пренебрежение его услугами в рамках осуществления сделки порождает неблагоприятные последствия для контрагентов.
Остались вопросы, нужна консультация – будем рады помочь!
