Девелопер и дольщики: как выбрать застройщика, чтобы не получить объект-долгострой

Покупка квартиры на этапе строительства по-прежнему остаётся самым выгодным способом приобретения жилья — и одновременно самой рискованной сделкой в жизни физического лица. На первый взгляд, нет никаких очевидных предпосылок того, будет ли дом построен в срок, или превратится в объект Единого реестра проблемных объектов.

В этой статье разберем, как юридически грамотно проверить застройщика до подписания ДДУ, и что делать, если объект все-таки «встал».

Как сейчас устроена защита дольщика: 214-ФЗ

Сферу долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». За более чем двадцать лет закон прошел путь от модели «инвестор на свой страх и риск» до модели, в которой ключевые роли распределяются между четырьмя участниками:

Застройщик — юридическое лицо, с которым заключается договор. Именно его нужно проверять, а не «бренд» жилого комплекса: название в рекламе может кардинально отличаться от названия компании в ДДУ.

Банк-кредитор — выдает застройщику проектное финансирование и открывает эскроу-счета. Банк регулирует целевое расходование средств и темп строительства, фактически выступая первым фильтром рисков.

Счёт эскроу — деньги покупателя вносятся не застройщику, а на специальный счет в уполномоченном банке, где они «заморожены» до возникновения предусмотренных договором оснований для перечисления застройщику — как правило, до ввода объекта в эксплуатацию. Для проектов с разрешением на строительство, полученным после 1 июля 2019 года, привлечение средств граждан по ДДУ возможно только с обязательным открытием эскроу.

Фонд развития территорий (ФРТ) — государственный институт последней инстанции: при банкротстве застройщика фонд решает, достраивать объект или выплачивать дольщикам компенсации.

Почему эскроу — не панацея: что защищает механизм, а что нет

Эскроу снижает риск прямой потери денег, но важно понимать механизм защиты:

• При банкротстве застройщика деньги на эскроу-счёте не включаются в конкурную массу и возвращаются дольщику независимо от его требований к застройщику.
• Страхование через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) работает на случай отзыва лицензии (банкротства) банка, в котором открыт счёт: возмещение выплачивается в размере 100% остатка, но не более 10 миллионов рублей на один счёт (статья 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации»). Если цена квартиры превышает лимит, сумма сверх 10 миллионов в этой ситуации не застрахована.

Но защита денег — не защита времени и покупательской способности. Для наглядности приведем таблицу, что защищает эскроу, а что нет:

Единственная законная форма покупки строящегося жилья — заключение ДДУ с эскроу-счетом, зарегистрированный в Росреестре. Если в договоре указан расчётный счёт застройщика вместо эскроу — от сделки лучше отказаться.

Пошаговая проверка застройщика перед покупкой

Комплексная проверка отсекает подавляющее большинство рискованных вариантов и занимает от одного дня до недели. Разделим её на три этапа:

Этап 1. Юридический статус компании

Искать застройщика нужно по ИНН или ОГРН, а не по названию: строительные группы используют десятки проектных юрлиц, а названия компаний нередко совпадают. В ЕГРЮЛ проверяют статус компании, дату регистрации, руководителя, учредителей, отсутствие записи о ликвидации. Сама по себе «молодая» компания не приговор — структура «одно юрлицо на один проект» широко распространена в девелопменте. Но в таком случае проверке подлежит финансовая модель конкретного проекта, банк-кредитор и связанные компании группы.

Этап 2. Судебная история и банкротство

В Картотеке арбитражных дел по ИНН застройщика и связанных лиц смотрят не само количество споров (у крупных компаний их десятки — это норма), а их структуру: кто истец, кто ответчик, предмет и суммы. Тревожные признаки — однотипные иски от подрядчиков и поставщиков, требования налоговых органов, споры с покупателями по качеству и срокам. Отдельно проверяются ЕФРСБ и Федресурс: сообщение о намерении кредитора подать на банкротство или о введении наблюдения — основание приостановить сделку до консультации с юристом.

Этап 3. Финансовая устойчивость и история проектов

Основной источник — портал наш.дом.рф (ЕИЖС): проектная декларация, разрешение на строительство, отчётность застройщика, ход строительства и, что критически важно, разделы Единого реестра застройщиков и Единого реестра проблемных объектов.

Реестр проблемных объектов ведётся в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии со статьей 23.1 Закона № 214-ФЗ и обновляется ежедневно, поэтому включение в него — максимальный тревожный сигнал. Проблемным объект считается, если застройщик нарушил сроки завершения строительства или передачи объекта более чем на шесть месяцев либо признан банкротом с открытым конкурсным производством.

Полезно также смотреть кредитный рейтинг застройщика или его группы (агентства АКРА, «Эксперт РА»): уровни «ВВВ-» и выше принято считать приемлемыми, «ВВ» и ниже — спекулятивной зоной. И наконец, история проектов: сопоставление заявленных и фактических сроков сдачи по каждому построенному дому.

Признаки будущего долгостроя

Долгострой — это не всегда банкротство и не всегда запись в реестре. Объект может годами формально «не считаться проблемным», пока на площадке не ведётся работ, а застройщик ссылается на временные трудности. Практика позволяет выделить устойчивый набор признаков, при которых от покупки стоит воздержаться или требовать дополнительных гарантий:

• Застройщик отказывается показать проектную декларацию и документы объекта до внесения аванса;
• Юридическое лицо из ДДУ невозможно однозначно идентифицировать или оно зарегистрировано недавно при отсутствии в группе признаков крупного девелопера;
• Массовые однотипные иски кредиторов и подрядчиков, сведения о банкротстве в ЕФРСБ;
• Систематические переносы сроков сдачи по нескольким проектам застройщика;
• Расхождения между разрешением на строительство и продаваемым объектом (этажность, площадь, назначение участка);
• Агрессивное давление на покупателя: «цена действует только сегодня»;
• Цена существенно ниже рынка без объяснимой причины;
• Расчет по договору без эскроу или смешанные схемы, при которых застройщик не сдаёт специальную отчетность по ДДУ.

Права дольщика, если работы на объекте остановились

Если застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца, у дольщика возникает право на односторонний отказ от исполнения ДДУ во внесудебном порядке (пункт 1 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ). Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ). Возврат денежных средств осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, при расторжении по решению суда — в течение 10 рабочих дней (часть 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Нюанс для проектов с эскроу: к таким договорам правила о процентах на возвращаемую сумму по части 2 статьи 9 не применяются — дольщик получает со счёта эскроу только внесённую сумму. При этом неустойка за просрочку передачи объекта сохраняется: за каждый день просрочки застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Банка России от цены договора (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ). Неустойка начисляется со дня, следующего за договорной датой передачи, по день фактической передачи включительно.

Важно: требование о неустойке, штрафе по Закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда нужно выставлять в претензионном порядке, фиксируя все сроки. Если застройщик добровольно не удовлетворит требование, штраф взыскивается в суде.

Чек-лист перед подписанием ДДУ

1. Идентифицировать юрлицо-застройщика по ИНН/ОГРН, проверить его в ЕГРЮЛ;
2. Проверить Картотеку арбитражных дел, ЕФРСБ и Федресурс;
3. Проверить застройщика в Едином реестре застройщиков, а объект — в Едином реестре проблемных объектов на портале наш.дом.рф;
4. Сверить проект с проектной декларацией и разрешением на строительство: срок передачи объекта, этажность, площадь, назначение участка;
5. Убедиться, что оплата предусмотрена только через эскроу-счет в уполномоченном банке, и проверить условия договора;
6. Не вносить деньги до государственной регистрации ДДУ в Росреестре и фактического открытия эскроу-счета;
7. Проверить кредитный рейтинг группы и финансовую отчётность застройщика;
8. Сопоставить цену с рыночной, зафиксировать все обещания продавца в договоре, а спорные условия обсудить с юристом до подписания договора.

Изучение застройщика защищает от большого количества рисков, начиная от срывов сроков и заканчивая различными юридическими спорами. Грамотная проверка помогает не только избежать покупки квартиры в проблемном объекте, но и заранее оценить, чем вы рискуете, и выбрать вариант, где эти риски минимальны.

FAQ: часто задаваемые вопросы