Возможно ли заставить арендатора принять помещение, к которому утрачен интерес?

Ольга Задорожная, юрист

23 июня 2020 года Верховный суд Российской Федерации вынес Определение по делу № 305-ЭС20-4196 в котором отменил решения судов нижестоящих инстанций и разъяснил незаконность понуждения в принятии помещения к которому арендатор утратил интерес.

Из материалов дела следует, что Стороны заключили срочный договор аренды нежилого помещения, при этом договором был предусмотрен гарантийный взнос, который по смыслу договора и ст.329 ГК РФ являлся способом обеспечения обязательства, а не задатком.

Условиями договора предусмотрено, что гарантийный взнос уплачивается в два этапа, при этом гарантийный взнос должен был находится у арендодателя и использовался бы в случае нарушения арендатором исполнения обязательств по договору. Также договором предусмотрена неустойка за просрочку какого-либо денежного обязательства по договору.

В установленный Сторонами день арендатор не принял помещение по акту приема-передачи помещения и направил арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора.

В связи с вышеизложенным арендодатель обратился в суд с просьбой взыскать с арендатора гарантийный взнос, неустойку по договору, убытки и обязать арендатора принять помещение по акту приема-передачи.

Суды трех инстанций удовлетворили требования истца в полном объеме, однако Верховный суд обратил внимание на нарушение норм материального права и сделал следующие выводы.

1. При понуждении должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Данное правило закреплено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
2. Договор аренды считается заключенном с момента достижения сторонами всех существенных условий соглашения. Передача имущества — это этап исполнения договора, уклонения от подписания акта приема-передачи помещения является отказом от исполнения своих обязанностей по договору. Однако последствия для арендатора и арендодателя разные. Так арендодателя, неисполнившего обязанность по передачи помещения, возможно понудить передать объект во владение и пользование, а вот арендатора, в случае неисполнения обязательства по принятию объекта аренды, понудить к принятию помещения/принудительно вселить в помещение не представляется возможным. В данном случае арендодатель вправе обратится за судебной защитой путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ).
3. Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре. Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ.

Из рассматриваемого Определения Верховного суда следует, что понудить арендатора принять помещение путем подписания акта приема-передачи невозможно, однако финансовую ответственность за причинение арендодателю убытков арендатор все же понесет.

Вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств, проверять, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером подлежащего взысканию гарантийного взноса будет суд первой инстанции при новом рассмотрении.

Квалификация спора и возможные последствия, как для истца, так и для ответчика не всегда являются очевидными. Для того чтобы Ваше дело годами «не ходило по инстанциям» важно заручится поддержкой профессионалов, знающих все подводные камни материального и процессуального права.