Новая реальность долевого строительства: что меняется для застройщиков и дольщиков с 2026 года

Январь 2026. Автор – Левина Марина, юрист .

«С 1 января 2026 года мораторий на взыскание неустойки с застройщиков прекращен, однако под отсрочкой остались обязательства по ранее предъявленным требованиям до конца текущего года.»

С 1 января 2026 года российский рынок долевого строительства вступил в новую правовую реальность: окончательно отменен мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, нарушающих сроки сдачи жилья. В постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» был внесен ряд изменений.

Это решение, принятое во исполнение прямого поручения Президента РФ Владимира Владимировича Путина, знаменует завершение почти шестилетнего периода специальных антикризисных мер и возврат к стандартным положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214).

Однако полного возврата к прежним правилам не произошло: правительство предоставило строительным компаниям отсрочку по выплате уже накопленных неустоек до конца 2026 года. Таким образом, рынок вступает в период поэтапного выхода из поддержки, который несет новые вызовы и для застройщиков, и для покупателей.

Мораторий, временно освобождавший застройщиков от финансовой ответственности перед дольщиками, вводился трижды для поддержки отрасли в сложные периоды: во время пандемии (2020 год), после введения западных санкций (2022-2023 гг.) и в марте 2024 года. Однако ранее принятые послабления привели к росту числа проектов с задержкой сдачи до 19%, что затронуло интересы более ста тысяч дольщиков, именно поэтому дальнейшее продление защитной меры было признано нецелесообразным.

За эти периоды, по оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, строительные компании накопили перед дольщиками обязательств на сумму, превышающую 100 миллиардов рублей. Именно этот накопившийся задолженность и стала причиной для введения переходного периода.

Причины отмены и введения отсрочки для соблюдения баланса интересов

Решение не продлевать мораторий было принято на высшем уровне. На пресс-конференции по итогам 2025 года Президент РФ поручил правительству отменить данную меру, подчеркнув, что текущая ситуация в отрасли более не требует такой поддержки, а для покупателей неустойка является важной гарантией.

Одновременно с этим власти осознавали риски резкого возврата к стандартным правилам, поскольку единовременное требование выплатить накопленные многомиллиардные задолженности могло бы спровоцировать финансовый коллапс для многих компаний, особенно небольших региональных застройщиков, и привести к новым волнам недостроенных объектов. Отсрочка призвана смягчить удар, дав бизнесу время на реструктуризацию долгов.

По словам заместителя министра строительства Никиты Стасишина, данная мера позволит осуществить «постепенный выход из моратория» и поможет компаниям-застройщикам спланировать выплаты, сохранив ликвидность для завершения текущих строительных проектов и расчетов с банками.

Последствия для рынка

Для застройщиков:

• Повышение финансовой нагрузки и дисциплины. Компаниям придется более ответственно подходить к планированию сроков и закладывать в бюджет риски выплат неустоек.
• Риск банкротства для наиболее уязвимых компаний с небольшим количеством проектов и слабыми продажами. Не исключена волна банкротств среди небольших девелоперов и их подрядчиков.
• Возможный рост цен. Ожидается, что застройщики начнут закладывать в финансовые модели буферный запас по срокам и потенциальные риски штрафов в стоимость квадратного метра.
• Сроки в указанные ДДУ перестают быть условными и вновь обретают конкретное финансовое значение. Это дисциплинирует застройщиков и способствует большей прозрачности рынка.
• Рост судебных разбирательств. Ожидается увеличение числа претензий и исков к застройщикам как по новым просрочкам, так и по старым долгам после окончания отсрочки.

Для дольщиков:

• Восстановление рычага давления. У граждан вновь появляется реальный финансовый инструмент для защиты своих интересов — возможность требовать законную компенсацию за нарушенные сроки.
• Для тысяч людей, уже несколько лет ждущих компенсации, новость об отсрочке выплат до конца 2026 года стала неприятным сюрпризом и может подорвать доверие к системе долевого строительства.

Новые правила 2026 года: что изменилось на практике

Текущая реформа устанавливает два ключевых изменения, которые формируют новую реальность для всех участников рынка.

1. Общая отмена моратория

С 1 января 2026 года покупатели квартир в новостройках снова получают право в полном объеме требовать с застройщика выплаты неустойки (пени) за каждый день просрочки передачи жилого (или нежилого) помещения, если срок сдачи объекта переносится. Это касается всех договоров участия долевого строительства (далее - ДДУ), по которым срок передачи объекта наступает после 1 января 2026 года. Как отметил Президент РФ, эта мера укрепляет гарантии защиты прав граждан.

Важное ограничение для дольщиков: Нельзя взыскать неустойку за дни просрочки, пришедшиеся на периоды действия моратория (с 22 марта 2024 по 31 декабря 2025). Право на компенсацию возникает только за задержки в передаче объекта после 1 января 2026 года.

Например, если по договору срок сдачи дома был 1 июня 2024 года, но он все еще не сдан, то неустойка не начисляется за период с 2 июня 2024 по 31 декабря 2025 года. Если просрочка продолжится, то с 1 января 2026 года за каждый новый день задержки будет начисляться неустойка в полном объеме.

Правовые коллизии и судебная практика

Отмена моратория актуализировала важные правовые вопросы, связанные с природой неустойки. В судебной практике сложилась неоднозначная ситуация: некоторые суды, рассматривая иски дольщиков, трактуют условие о штрафных санкциях, прописанное в договоре долевого участия (ДДУ) и дублирующее нормы 214-ФЗ, как договорную неустойку. Следовательно, они удовлетворяют требования о ее взыскании, даже если просрочка пришлась на период действия моратория.

Такую позицию, в частности, занял Седьмой кассационный суд, указав, что застройщик, будучи профессиональным участником рынка, осознанно включил это условие в договор. Однако эта логика оспаривается многими экспертами. Они подчеркивают, что неустойка, установленная 214-ФЗ, носит законный и императивный характер. Ее воспроизведение в договоре не меняет правовой природы, а лишь подтверждает обязательность применения нормы закона после окончания моратория.

Для минимизации рисков застройщикам юристы рекомендуют при составлении ДДУ не дословно дублировать статьи 214-ФЗ, а делать на них прямые ссылки.

2. Отсрочка по старым долгам

С 1 января 2026 года отменён мораторий на взыскание неустойки по договору долевого участия (далее – ДДУ), однако для основной части долгов, взысканных судами в период действия моратория, действует отсрочка по фактической выплате до 31 декабря 2026 года.

Новые правила вносят важное исключение: теперь дольщики могут заявлять требования, но не всегда смогут сразу получить деньги. Согласно постановлению правительства, застройщики получили право не выплачивать до 31 декабря 2026 года неустойки, требования по которым были предъявлены дольщиками до 1 января 2026 года. Фактически это означает, что компенсации за просрочки, имевшие место в 2024-2025 годах, можно будет начать взыскивать только в 2027-м.

В период действия моратория банки и другие кредитные организации, обслуживающие счета застройщика, не исполняют требования, указанные в исполнительных документах по судебным решениям, предъявленных к исполнению в этот период.

Однако мораторий не затрагивает (и никогда не затрагивал) возмещение участникам долевого строительства фактических понесенных расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда, затраты на досудебную экспертизу и другие судебные издержки.

Также мораторий на взыскание неустоек и сумм за недостатки распространяется на органы Федеральной службы судебных приставов только в случаях, когда судом была предоставлена отсрочка или рассрочка исполнения решения, согласно внесённым изменениям в Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Эти изменения позволяют ФССП не исполнять судебные решения в части неустоек и штрафов до конца 2026 года. По решениям, где отсрочка уже была предоставлена, она автоматически продлевается до 31 декабря 2026 года. Если отсрочка ранее не предоставлялась, застройщик вправе запросить её дополнительно в течение всего 2026 года.

В случае, если судом не предоставлена отсрочка для исполнения решения суда, то органы ФССП обязаны осуществить исполнительное производство по взысканию денежных средств с застройщика.

Что делать дольщику в новой ситуации?

1. Внимательно изучать договор участия в долевом строительстве. Фиксировать все установленные договором сроки передачи объекта.
2. Фиксировать нарушения. При переносе сроков сдачи собирать все официальные уведомления от застройщика.
3. Рассчитывать неустойку правильно. При расчетах за периоды после 1 января 2026 года использовать стандартную формулу Закона 214-ФЗ. Для периодов, попадавших под действие прошлых мораториев, неустойка не начисляется.
4. Действовать через претензионный порядок. Перед обращением в суд необходимо направить застройщику официальную претензию с требованием выплатить компенсацию.
5. Консультироваться с юристами. В сложных ситуациях, особенно при взыскании старых долгов, попавших под отсрочку, помощь специалиста будет критически важной.

Заключение

Отмена моратория на штрафы для застройщиков с 1 января 2026 года — это сигнал о начале нормализации рынка долевого строительства после длительного периода антикризисной поддержки. Власти пытаются найти баланс между восстановлением полной защиты прав дольщиков и необходимостью предотвратить массовые банкротства в строительной отрасли через механизм отсрочки.

Итогом этого этапа должно стать формирование более ответственного и прозрачного рынка, где права покупателей защищены законом, а устойчивые застройщики могут стабильно работать. Этап знаменует переход от логики антикризисного выживания отрасли к логике устойчивого развития, где ключевую роль играют финансовая дисциплина, прозрачность и ответственность девелоперов перед потребителями.

В краткосрочной перспективе рынок столкнется с ростом судебных разбирательств и необходимостью адаптации бизнес-моделей. Однако в долгосрочном плане это изменение должно привести к повышению качества планирования, отсеву недобросовестных игроков и укреплению доверия граждан к механизму долевого участия, что является основой для здорового развития всего рынка новостроек.