Выкуп недвижимого имущества по 159-ФЗ

1. Заявление установленной формы;
2. Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по арендной плате и пени. В отношении имущества, находящегося в государственной собственности, данный документ можно получить в Департаменте городского имущества города Москвы в порядке живой очереди;
3. Документы, подтверждающие включение в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, либо соответствие критериям Закона № 209-ФЗ;
4. Учредительные документы;
5. Документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица.

Данные документы Вы можете непосредственно подать под отметку в уполномоченный орган, а также подать их электронно через портал Гос.услуг. В этом случае Вам необходимо заверить все подаваемые документы с помощью электронно-цифровой подписи (ЭЦП).

1. Отчет об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества;
2. Проект договора купли-продажи.

03.07.2018 Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин подписал закон, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.

В Закон № 159-ФЗ были внесены следующие существенные изменения:

1. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества стало бессрочным.
2. Теперь субъекты малого и среднего предпринимательства вправе выкупать также федеральное имущество. Ранее можно было выкупить только имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности.
3. Отменяется привязка к дате заключения договора аренды.
   Выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем пользовании
   • в течение 2 и более лет на момент подачи заявления о выкупе, если имущество не включено в Перечень государственного или муниципального имущества, переданного во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
   • в течение 3 лет, если данное имущество включено в вышеуказанный Перечень.

На основании части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган обязан:

• в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;
• в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В сложившейся ситуации Вы можете или дожидаться, когда уполномоченный орган направит в Ваш адрес договор купли-продажи, или же Вы можете обратиться в арбитражный суд с заявлением об обязании данного уполномоченного органа заключить с вами договор, что безусловно является более предпочтительным вариантом.

В данной ситуации Вам необходимо подписать проект договора купли-продажи с протоколом разногласий. Если при обращении за выкупом имущества к заявлению Вы прилагали отчет об оценке, то в протоколе разногласий необходимо сослаться на стоимость имущества, указанную в отчете.

Если же Вы подавали заявление без отчета об оценке, то к протоколу разногласий Вам необходимо приложить документы, обосновывающие Вашу позицию о завышенной стоимости имущества, а именно Ваш отчет об оценке и рецензию на отчет, подготовленный уполномоченным органом (если уполномоченный орган направил в Ваш адрес указанный отчет).

Данные документы Вы должны подать в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента получения проекта договора купли-продажи.

В течение 30 дней уполномоченный орган должен ответить на Ваше обращение. По сложившейся практике (в отношении государственной собственности) Департамент городского имущества города Москвы отказывает организациям в заключении договора купли-продажи на условиях арендатора, изложенных в протоколе разногласий. В этом случае Вы вправе в течение 6 месяцев передать данный спор на рассмотрение арбитражного суда, обратившись с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Уполномоченный орган вправе приостановить оказание услуге по выкупу имущества на законных основаниях только в 3 случаях:

1. Выкупаемое имущество не стоит на кадастровом учете (до обращения в уполномоченный орган можете проверить данную информацию на сайте Росреестра);
2. Выкупаемое имущество не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
   Данная ситуация может произойти, если Вы выкупаете часть арендуемого Вами имущества, либо если Вы выкупаете помещение, входящее в состав большего помещения.
   В этом случае уполномоченному органу необходимо выделить Ваше помещение и поставить его на кадастровый учет. Зачастую с таким «выделением помещений» возникают большие сложности в плане длительности подобного «выделения». Однако юристы ЮК «ПРИОРИТЕТ» знают, как минимизировать данные сроки.
3. На выкупаемое имущество не зарегистрировано право собственности города Москвы (в случае обращения в Департамент городского имущества города Москвы) или право собственности Российской Федерации (в случае обращения в Росимущество).

Да. Однако только в том случае, если в заявлении о выкупе Вы указываете, что прилагаемый к заявлению проект договора купли-продажи является для уполномоченного органа офертой.

Арендуемое имущество выкупается по рыночной стоимости, которая определяется:

1. на основании отчета об оценке в случае заключения договора купли-продажи во внесудебном порядке;
2. по результатам судебной оценочной экспертизы, если договор заключается на основании решения суда.

Согласно Закону № 159-ФЗ оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства.

Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется постановлением Правительства РФ, законом субъекта РФ и муниципальными правовыми актами, но не может быть менее пяти лет.

Если Вы планируете выкупать имущество в рассрочку, то обязательно укажите в заявлении о выкупе, подаваемом в уполномоченный орган, порядок и период рассрочки оплаты имущества. Данную информацию также необходимо указать в просительной части искового заявления, подаваемого в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 50 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не подлежат отчуждению из государственной собственности следующие объекты культурного наследия:

• объекты недвижимости, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ;
• памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия;
• историко-культурные заповедники;
• объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам;
• объекты археологического наследия.

Объекты культурного наследия, не указанные в данной статье, разрешены к приватизации. Однако при выкупе данного имущества существуют свои особенности.

Так согласно части 4 статьи 9 Закона Москвы от 17.12.2008 N 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» продажа объекта культурного наследия по частям не допускается. Таким образом, выкупить большую часть объектов культурного наследия можно только путем выкупа всего здания сразу (одним или несколькими арендаторами).

Требование указанной статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона (30.12.2008) не является собственностью города Москвы (часть 5 статьи 9 Закона N 66).

Данное обстоятельство подтверждается судебной практикой: постановлением АС МО от 01.06.2017 по делу № А40-112862/2015.

Кроме того, в случае приватизации объекта культурного наследия в договор купли-продажи обязательно должно быть включено обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения (пункт 7 статьи 48 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ). В ином случае договор будет считаться ничтожным.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, в случае передачи спора по поводу заключения договора на рассмотрение суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об обязании уполномоченного органа заключить с Вами договор купли-продажи, либо об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Именно с этой даты уполномоченный орган прекращает начислять арендные платежи за приватизируемое имущество.

Однако в случае уклонения уполномоченного органа от заключения с Вами договора купли-продажи обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента наступления предельного срока для заключения договора.

В случае уклонения уполномоченного органа от заключения с Вами договора купли-продажи на основании Закона N 159-ФЗ арендная плата, внесенная Вами по истечении предельного срока для заключения такого договора, будет являться для Вас убытками по смыслу статей 15, 16, 393 ГК РФ.

Данный вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой: постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2018 по делу № А40-49454/2016, от 13.07.2017 по делу № А40-216612/2016, от 28.03.2017 по делу № А40-121858/2016, от 06.03.2017 по делу № А40-121863/2016, от 17.01.2017 по делу № А40-178929/2014.

Так в вышеуказанных судебных актах суды приходят к выводу о том, что бездействие уполномоченного органа, выразившееся в незаконном уклонении от предоставления истцу преимущественного права выкупа имущества в сроки, установленные Законом N 159-ФЗ, повлекло за собой необходимость внесения арендной платы за арендуемое имущество. В случае своевременного совершения уполномоченным органом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец стал бы собственником спорного помещения, и, следовательно, не нес бы дополнительных расходов по аренде.

Таким образом, издержки истца по арендной плате за период с предельного срока для заключения договора купли-продажи по дату вступления в законную силу решения суда о выкупе имущества находятся в прямой причинно-следственной связи с уклонением уполномоченного органа от заключения договора купли-продажи.

Данные денежные средства являются для истца убытками и должны быть возмещены за счет виновной стороны. Таким образом, в случае если по истечении предельного срока для заключения договора купли-продажи на основании Закона N 159-ФЗ Вы продолжали вносить арендную плату за арендуемое имущество, то перечисленные Вами денежные средства можно взыскать с уполномоченного органа как убытки в виде излишне уплаченной арендной платы.

Юристы Компании «ПРИОРИТЕТ» имеют не только большой опыт по взысканию убытков с уполномоченных органов, но и формировали судебную практику по данной категории дел в городе Москве.

Согласно позиции судов, складывающейся в Московском регионе, взыскание уполномоченным органом задолженности по арендной плате, невнесенной по истечении предельного срока для заключения договора купли-продажи имущества на основании Закона N 159-ФЗ, неправомерно.

Так суды приходят к выводу о том, что незаконное уклонение уполномоченного органа от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки могло повлечь за собой понуждение Общества к продолжению арендных отношений, внесению арендной платы за пользование помещением, которая, не подлежала бы внесению в случае соблюдения уполномоченным органом требований закона и заключения договора купли-продажи.

Таким образом, суды приходят к выводу о том, что отсутствуют основания для взыскания арендной платы с Общества за период, последовавший за датой, когда сделка по приватизации объекта должна быть совершена, то с момента предельного срока для заключения договора купли-продажи.

Данное обстоятельство подтверждается судебными актами: постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 по делу № А40-70063/2017, решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2018 по делу № А40-243288/2017*

*Формированием данной судебной практики в московском регионе занимались юристы компании «ПРИОРИТЕТ».