Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, как доказать наличие существенных недостатков квартиры, купленной в новостройке

Анастасия Фишкина, юрист

Суть рассмотренного спора состоит в следующем (дело № 33-787/2016). Гражданка приобрела квартиру в многоквартирном доме. Впоследствии обнаружив, что в переданном «товаре» имеются «существенные» недостатки — перекрытия многоквартирного дома, в котором расположена квартира, имеют значительный прогиб, собственница обратилась в суд с исковым заявлением к продавцу жилья с требованием взыскать с компании денежные средства в связи с отказом от договора купли-продажи, убытки, неустойку, компенсацию морального вреда, а также штраф, определенный Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — «Закон РФ «О защите прав потребителей»).

Сославшись на нормы статьи 475 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», приняв во внимание результаты экспертизы, подтвердившей ненадежность несущих конструкций дома, суды первой и апелляционной инстанции исковые требования собственницы квартиры удовлетворили.

Верховный Суд РФ не согласился с позицией нижестоящих судов по настоящему делу, поскольку последние не полностью выяснили обстоятельства, имеющие важное значение для рассмотрения настоящего спора по существу (см. Определение Верховного Суда РФ от 02.05.2017 № 29-КГ16-13).

Наиболее важный вопрос, который возник в рамках данного судебного спора, касается определения того, что следует относить к «существенному» недостатку.

Напомню, что исходя из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» под существенным недостатком товара понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что существенным недостатком товара ...следует понимать:

• во-первых, неустранимый недостаток товара — недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора, приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
• во-вторых, недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов, — недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

При этом, как было отмечено ранее, недостаток был обнаружен в железобетонных строительных конструкциях многоквартирного дома, которые в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ являются общим имуществом и принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Как указали судьи коллегии Верховного Суда РФ, при таких обстоятельствах судам нижестоящих инстанций следовало проанализировать, оказывает ли влияние выявленный дефект несущих конструкций многоэтажного дома на качество той квартиры, которую приобрела гражданка.

Принимая во внимание вышеизложенное, решение апелляционной инстанции было отменено, и дело направлено на новое рассмотрение.

Итак, в настоящем деле судьи Верховного Суда РФ определили следующий предмет доказывания в споре о существенных недостатках квартиры в новостройке:

1. во-первых, квартира относится к той части многоквартирного дома, в которой общие помещения имеют «недостаток», мешающий эксплуатации жилья;
2. во-вторых, «недостаток» препятствует использованию квартиры по ее целевому назначению, то есть в качестве помещения для проживания;
3. в-третьих, «недостаток» квалифицируется как существенный, то есть, его нельзя устранить без значительных расходов и временных затрат, а выявляется он неоднократно.

В настоящий момент сложно дать однозначную оценку выводам Верховного Суда РФ, содержащимся в Определении от 02.05.2017 № 29-КГ16-13. С одной стороны, высшая судебная инстанция четко установила предмет доказывания по таким видам споров, что может положительного сказаться на аналогичных судебных делах в будущем. С другой стороны, вывод Верховного Суда РФ о необходимости доказывать влияние «недостатков» в общем имуществе на проживание в какой-либо конкретной квартире представляется сомнительным, поскольку в случае обнаружения недостатков у перекрытий многоквартирного дома безопасность проживания в любой из квартир, расположенной в нем, ставится под сомнение.

В любом случае, хочется обратить внимание всех счастливых приобретателей квартир в жилом доме на необходимость внимательно осматривать не только саму планируемую к приобретению квартиру, но и иные помещения в многоквартирном доме — например, такие как подъезд, лестничные клетки и подвал дома. Если обнаруженные недостатки действительно являются «существенными», их, вероятно, нельзя будет не заметить.