Уловки недобросовестных застройщиков

«Клерк», ноябрь 2021

Как правопреемнику получить объект долевого строительства, если первоначальный участник — банкрот?

Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости в последние 5-7 лет находится в лихорадочном состоянии: покупательская способность населения неуклонно снижается, а растущий банковский процент по кредитам бьет по застройщикам, что в свою очередь влияет на стоимость недвижимости.

На деле желание иметь собственную недвижимость чаще всего оказывается сильнее внешних обстоятельств, поэтому участники рынка недвижимости, продавцы и покупатели, вынуждены искать иные предусмотренные законом возможности.

Долевое участие в строительстве, на первый взгляд, является выгодной правовой конструкцией для приобретения недвижимости. Покупатель может сэкономить, поскольку стоимость строящегося объекта на порядок ниже, чем готового. Застройщик же в свою очередь получает гарантию того, что построенная недвижимость будет реализована, а прибыль получена, непосредственно после завершения строительства.

Очевидно, в теории данная форма взаимодействия между продавцом и покупателем выглядит экономически идеально, однако на практике реализация прав по договору долевого участия в строительстве, не смотря на все предпринятые в последние годы усовершенствования (в том числе применение эскроу счетов), сопровождается целым рядом сложностей и рисков, особенно для покупателя (участника). Еще более сложной ситуация становится в случае, если на стороне покупателя произошла замена лица, например, по договору цессии, а первоначальный участник — банкрот.

Одно из таких дел было рассмотрено Верховным судом в конце лета текущего года. (см. Определение от 17 августа 2021 г. N 31-КГ21-9-К6, 2-2162/2020)

В 2014 году Застройщик и Общество-участник долевого строительства заключили договор участия в долевом строительстве, по которому Общество-участник было привлечено к финансированию строительства девятиэтажного жилого дома, в том числе двухкомнатной квартиры стоимостью 2046 000,00 руб.

Данный договор заключался в дополнение к ранее заключенному между тем же лицами договору подряда. Подрядные отношения подразумевали, что Общество-участник долевого строительства привлекалось Застройщиком в качестве подрядчика, осуществляющего строительный контроль, а в виде платы за работы получало в собственность часть жилых помещений строящегося многоквартирного дома.

В 2015 году Общество-участник (далее также «цедент») переуступило свои права по договору долевого участия Правопреемнику-физическому лицу (далее также «цессионарий»). Свои обязательства по договору Правопреемник исполнил полностью, денежные средства в размере стоимости, предусмотренной договором уступки права требования, были переданы Обществу- цеденту, о чем ему были выданы подтверждающие платежные документы.

После заверения строительства дома Застройщик разрешение на ввод дома в эксплуатацию получил, но отказался передавать квартиру Правопреемнику, сославшись на то, что у него отсутствуют на то правовые основания. Ко всему прочему выяснилось, что за это время Общество, переуступившее Правопреемнику свои права по договору долевого строительства, обанкротилось. Процедура банкротства Общества проводилась по правилам параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

Так для Правопреемника началась череда судебных разбирательств, в результате которых, спустя два года, ему все же удалось признать право собственности на спорную квартиру в рамках дела о банкротстве Общества-участника.

Нарушение Застройщиком в течение нескольких лет прав Правопреемника послужило причиной для обращения последнего за защитой в суд. В своем заявлении он требовал взыскать неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости, компенсацию морального вреда и штрафа в размере 50% от присужденной суммы. В обоснование своих требований Истец также ссылался на определение о признании права собственности на указанную квартиру.

Застройщик с исковыми требованиями не согласился, сославшись на то, что договор цессии, на основании которого права требования объекта долевого строительства перешли к Истцу, в установленном законом порядке не зарегистрирован. Кроме того, по мнению Застройщика, надлежащим ответчиком по делу являлось Общество-цедент, переуступившее права по ДДУ, поскольку между Истцом и Застройщиком отсутствуют надлежащим образом оформленные правоотношения в отношении спорной квартиры, а также требование Истца о передаче квартиры включено в реестр требования Общества-цедента.

Суд первой инстанции (Московский районный суд г. Чебоксары, Решение от 2 июля 2020 года по делу № 2-2162/2020) встал на сторону Истца и принял решение об удовлетворении его требований, лишь частично уменьшив суммы, предъявленные к взысканию.

Судом апелляционной инстанции (Верховный суд Чувашской Республики, Апелляционное определение от 16.09.2020 по делу N 33-3268/2020) решение суда первой инстанции было отменено, и принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Правопреемнику было отказано.

Обосновывая свой отказ, суды указали, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. По мнению апелляционной коллегии, надлежащим ответчиком по требованию Истца является Общество-цедент, переуступившее права по договору долевого участия Истцу, поскольку оно самостоятельно осуществляло привлечение денежных средств физических лиц для строительства квартир по договорам уступки прав требований. Кроме того, Общество являлось фактическим застройщиком, поскольку именно ему Застройщик передал функции строительного контроля за строящимся блоком, где располагается спорная квартира, при заключении договора подряда. Суд кассационной инстанции (Шестой кассационный суд общей юрисдикции, Определение от 15.12.2020 по делу N 88-25406/2020) поддержал решение апелляционного суда.

А Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу Истца, с судами апелляционной и кассационной инстанций не согласился.

Отменяя принятые ими судебные акты, Коллегия по гражданским делам ВС РФ, под председательством судьи Асташова С.В., указала, что суды апелляционной и кассационной инстанций ошиблись в признании Застройщика ненадлежащим ответчиком на том основании, что требования Истца-цессионария относительно передачи спорной квартиры было включено в реестр Общества-цедента, являвшегося первоначальным участником ДДУ.

При разрешении вопроса об определении надлежащего ответчика суды нижестоящих инстанций не учли, что смены застройщика по сути не произошло, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено им. Также Верховный суд РФ отметил, что Застройщик предпринимал попытки расторгнуть в одностороннем порядке договор долевого участия с Обществом-цедентом, но данные действия Застройщика были признаны недействительными судебным актом, вступившим в законную силу. Следовательно, договор долевого участия продолжает свое действие, спорная квартира находится у Застройщика, Правопреемнику в срок не передана, хотя Застройщик был проинформирован о переуступке, что также подтверждается судебным актом.

Сейчас дело передано в Верховный суд Чувашской Республики на новое рассмотрение, которое должно быть произведено с учетом рекомендаций Верховного суда РФ. Несмотря на то, что на момент написания настоящей статьи спор не рассмотрен (прим. автора: на официальном сайте Верховного суда Чувашской Республики информация о назначении дела к слушанию отсутствует), есть все основания полагать, что требования Истца будут удовлетворены.

Несмотря на то, что данное Определение Верховного суда не входит в перечень разъяснительных судебных актов, оно все же имеет не частную, а практикообразующую применимость, поскольку в нем конкретизированы обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спорам о взыскании неустойки по ДДУ, отягощенным элементом переуступки прав на стороне участника и банкротством цедента. Теперь недобросовестные Застройщики будут ограничены в возможности освободиться от уплаты финансовых санкций за просрочку передачи объекта долевого строительства, ссылаясь, например, на отсутствие государственной регистрации договора уступки, а отношения в рамках договора долевого участия станут более стабильными и безопасными для участников.