НДФЛ. Строительство квартиры на деньги ИП: что учесть?

«Юрист компании», март 2025. Автор – Елена Горнаева, юрист.

Получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры – это важный момент в управлении своими финансами. Ситуация усложняется, когда налогоплательщик одновременно является индивидуальным предпринимателем (ИП). Если расходы на строительство или ремонт квартиры были произведены со счета ИП, а не напрямую от физического лица, это может создать определенные сложности при оформлении имущественного налогового вычета.

Исходная ситуация

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, решает приобрести квартиру с парковочным местом для личного пользования. Сделка осуществляется по Договору долевого участия (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита.

После подписания ДДУ и получения ипотечного кредита ИП вносит первоначальный взнос за счет личных средств. В дальнейшем, для проведения ремонта и отделки квартиры, он заключает договоры с подрядными организациями (ремонтниками, дизайнерами), а также закупает строительные и отделочные материалы.

При заключении договоров на ремонт и закупку стройматериалов часть контрактов оформляется от имени ИП (например, договор с поставщиком строительных материалов оптом), а часть — от имени физического лица (например, договор с частным мастером по укладке плитки).

При этом все финансовые операции, связанные со строительством и отделкой квартиры, были осуществлены через расчетный счет ИП.

После завершения ремонта квартира с парковочным местом продается, находясь в собственности ИП менее пяти лет.

На практике возникает вопрос, вправе ли физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, получить имущественный вычет по НДФЛ в размере расходов на строительство (ремонт) квартиры, если оплата материалов и работ по ремонту производится с расчетного счета ИП?

Разбор кейса

1. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже квартиры: условия предоставления

Налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов, в том числе на строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или долей в них (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При расчете расходов на покупку квартиры, комнаты или доли в них (включая права на недвижимость в строящемся доме) можно учесть следующие затраты (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина от 28.04.2023 № 03-04-05/39587);

• стоимость самой квартиры, комнаты или доли;
• расходы на покупку материалов для отделки;
• оплата работ по ремонту и отделке помещения;
• стоимость разработки проектной и сметной документации для проведения отделочных работ;
• проценты по целевым займам (кредитам).

Для подтверждения таких расходов понадобятся следующие документы:

• договоры на приобретение строительных материалов и оказание услуг;
• банковские выписки, подтверждающие оплату;
• чеки, квитанции, акты выполненных работ.

2. Продажа квартиры ранее минимального срока владения

Если квартира продана менее чем через пять лет после приобретения, то это влечет необходимость уплаты НДФЛ с дохода от продажи (ст. 217.1 НК РФ). При этом можно воспользоваться имущественным вычетом в размере полученного дохода от продажи (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• для жилья (садовых домов) и земельных участков – не более 1 миллиона рублей за год по всем таким объектам;
• для прочей недвижимости – не более 250 000 рублей за год по всем таким объектам.

Вместо имущественного вычета вы также можете уменьшить свои налогооблагаемые доходы на сумму фактически понесенных затрат на приобретение этой недвижимости, если у вас есть подтверждающие документы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

3. Объединение имущества физического лица и ИП

Важно понимать, что физическое лицо и ИП – это разные налоговые субъекты. При этом, физическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, независимо от его статуса как ИП (ст. 24 ГК РФ п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50). Законодательство не предусматривает разделения имущества между физическим лицом и ИП.

4. Риски использования расчетного счета ИП для личных расходов

После уплаты налогов ИП может свободно распоряжаться остатками на расчетном счете, снимая наличные или переводя средства на личный счет. Налогообложение таких операций не предусмотрено. Эти средства не учитываются в профессиональных вычетах (ст. 221 НК РФ). ИП может также оплачивать личные покупки безналом с расчетного счета, налоговые органы не контролируют использование доходов ИП после уплаты налогов (письмо УФНС по г. Москве от 28.05.2009 № 20-14/2/054094).

Данная позиция подтверждается мнением Минфина России, при которой денежные средства на расчетном счете ИП после уплаты налогов могут быть использованы на личные нужды. Перевод таких средств на личный счет физического лица не облагается дополнительным налогообложением (письмо Минфина России от 11.08.2014 № 03-04-05/39905).

Таким образом, формально законодательство разрешает использовать средства с расчетного счета ИП на личные нужды, однако, налоговые органы могут посчитать такие расходы предпринимательскими, если нет достаточных доказательств их личного характера.

Основные риски:

• отсутствие четкого разделения между личными и предпринимательскими расходами;
• сложности с доказательством того, что использованные средства действительно предназначались для строительства жилья, а не для бизнеса;
• возможность отказа в вычете из-за недостаточности документальных подтверждений.

5. Как минимизировать риски и получить вычет?

Физическое лицо, одновременно являющееся индивидуальным предпринимателем, по нашему мнению, вправе претендовать на имущественный вычет по НДФЛ при строительстве квартиры, если сможет доказать, что квартира приобреталась и использовалась исключительно в личных целях.

Оптимальным решением для минимизации рисков является ведение четкого разделения финансовых потоков и документальное подтверждение всех расходов от имени физического лица, в частности:

• оплату материалов и работ лучше производить с личного счета физического лица, а не с расчетного счета ИП;
• все договоры на ремонт, закупку стройматериалов должны быть оформлены от имени физического лица;
• необходимо сохранять все платежные документы, акты выполненных работ, договоры;
• учитывая, что продажа происходит ранее минимального срока владения, имеет смысл заранее оценить налоговую нагрузку и возможные налоговые вычеты.

Учитывая, что срок подачи декларации по НДФЛ — 30 апреля, важно своевременно подготовить все необходимые документы и правильно классифицировать понесенные затраты.

В заключение, получение имущественного вычета при продаже квартиры, особенно при совмещении деятельности ИП, требует внимательного отношения к документальному оформлению и четкому разделению личных и предпринимательских расходов. Правильное планирование и тщательное соблюдение всех формальностей помогут избежать проблем с налоговой инспекцией и получить законный налоговый вычет.

Специалисты ЮК «ПРИОРИТЕТ» готовы предоставить квалифицированную поддержку в подобных случаях. Мы поможем разобраться, какие расходы допустимо учесть при оформлении налогового вычета, а также составим необходимые обоснования для налоговой инспекции, если возникнет потребность доказать, что указанные затраты носили личный характер и не относились к предпринимательской деятельности клиента.