Сомнительная сделка. Как проверить непорядочного продавца?

«Regforum», май 2022
Екатерина Канаева
Екатерина Канаева

ведущий юрист
UK
UK

«Regforum», май 2022

Сделка купли-продажи квартиры имеет много аспектов. Чтобы не нарваться на обман, не потерять деньги и недвижимости, важно предусмотреть все.

Гражданин задолжал крупную сумму одной компании, и, чтобы избежать конфискации квартиры, решил быстро ее продать. Цену выставил ниже рыночной. Другого имущества в собственности гражданин не имел и был уверен в том, что компании не удастся взыскать с него сумму долга. ⠀

Однако компания обратилась в суд и требовала признать сделку купли-продажи недействительной. Требования были удовлетворены. Суд обязал Нового покупателя освободить жилое помещение, ведь квартира переходит обратно Продавцу. В связи с тем, что решение в данной части подлежит обязательной государственной регистрации, компания обратилась в Росреестр и оформила квартиру на прежнего владельца.

Основным последствием признания сделки недействительной является реституция, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в котором они пребывали до совершения такой сделки.

Закон определяет общие положения о последствиях недействительности в сделки, в частности, они прописаны в статье 167 ГК РФ. Согласно п. 2 указанной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Получается, что после переоформления квартиры от Нового покупателя к прежнему владельцу, последний обязан возвратить Новому покупателю всю сумму, перечисленную ему в рамках данной сделки.

Однако Новый покупатель недвижимости столкнулся с проблемой возврата денежных средств, уплаченных по сделке купли-продажи. Прежний Владелец квартиры так и не вернул деньги добросовестному покупателю его квартиры.

Мог ли новый покупатель избежать этой ситуации? Безусловно.

Первое, на что следовало обратить внимание — заниженная цена квартиры. Квартира в центре Москвы никак не может стоить 4 млн.

Сегодня покупка квартиры — это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Как проверить квартиру перед покупкой?

ШАГ № 1. Проверка собственника.

Изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Предоставить их должен собственник имущества.

При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.

Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно на официальном сайте Росреестра

Часто бывает, что на первых этапах сделки продавец представляется владельцем жилья, однако по факту он является арендатором.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан.

ШАГ № 2: Проверка полномочий продавца. Когда продавец имущества действует по доверенности.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия собственника, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и его представителя.

ШАГ № 3. Наличие обременений и арестов.

Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилое помещение находится в залоге, ипотеке, на него наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, при их наличии.

ШАГ № 4. Проверка сведения о зарегистрированных лицах.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца соответствующую справку о регистрации.

ШАГ № 5. Согласие супруга.

Уточните, состоит ли Продавец квартиры в браке. Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. В этом правиле есть исключения. Если квартира получена продавцом в результате дарения или по наследству, то такое согласие не требуется.

ШАГ № 6. Судебные споры.

Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. В первую очередь рекомендуем проверить Продавца на предмет:

  • наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
  • наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.

Стоит обратить особое внимание на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).

Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество.

Возвращаясь к вышеописанной истории, отметим, что владелец квартиры и одновременно должник по обязательствам получит по заслугам, а вот Новому покупателю придется признать невнимательность и ошибку, которая стоила ему несколько миллионов рублей.

 

Вас может заинтересовать