Расчет стоимости
Скачать прайс

Сервитут: основы, нюансы и практика

«Расчет», август 2019

«Расчет», август 2019

Сервитут — скорее редкое явление. И поэтому он болезненно воспринимается возможными сторонами. Из-за нечастого применения ограничение владения земельными участниками всегда порождает массу вопросов. О том, что такое сервитут, каким законодательством он регулируется в России и в каких документах искать ответы на вопросы, не попавшие в этот обзор, рассказала Екатерина Спирина, юрист юридической компании «ПРИОРИТЕТ».

Конституция гарантирует каждому гражданину России право частной собственности на принадлежащую ему вещь. При этом законодатель предусмотрительно уточнил, что для защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и за­конных интересов других лиц права человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в которой это необходимо государству. Таким образом, ограни­чение права собственности возможно, но только в случаях и в порядке, кото­рые установлены законом.

Такая позиция государства разум­на и обоснована, ведь каждый россия­нин неразрывно связан с обществом, в котором он живет, а, следовательно, право одного не должно нарушать права другого и наоборот. Указанный подход распространяется на все сферы жизни россиян, в том числе и на пра­воотношения, связанные с частной собственностью на недвижимое иму­щество и землю. Одним из самых распространенных на практике ограни­чений прав собственника в данной сфере является сервитут.

Этот правовой институт известен еще со времен Древнего Рима. Именно сервитут предоставляет право огра­ниченного пользования чужой недви­жимой вещью для обеспечения воз­можности использования другой не­движимой вещи.

ПРАВА И ВОЗМОЖНОСТИ

Сервитут может быть реализован между соседними объектами недви­жимости (п. 1 ст. 273 ГК РФ). Чаще всего на практике такими являются земельные участки.

Важно учитывать, что сервитут может устанавливаться также в отно­шении помещений, как нежилых, так и жилых. Ситуация, при которой воз­можно возникновение потребности в установлении сервитута на часть жи­лого помещения, возникает при нали­чии долевой собственности, к приме­ру, на дом, в котором помещение, принадлежащее одному из собствен­ников, является проходным. Вместе с тем стоит отметить, что положитель­ная судебная практика по требовани­ям об установлении сервитута в отношении жилых помещений встречается крайне редко.

Приведу пример одного такого де­ла. Истец обратился в суд с требовани­ем об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, взыскании убытков, уста­новлении сервитута. Спорными ме­трами по делу являлась четырехком­натная квартира, находящаяся в доле­вой собственности у истца и ответчи­ков. Истица приобрела долю в кварти­ре на основании договора дарения. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку истица является собственником доли спорной кварти­ры, следует удовлетворить ее требова­ния о вселении в принадлежащую ей комнату. Также суд удовлетворил дру­гое требование, а именно об установ­лении сервитута в отношении комна­ты, принадлежащей ответчикам, с целью обеспечения бессрочного по­стоянного беспрепятственного про­хода. Санкт-Петербургский город­ской суд с решением суда не согласил­ся, указав, что установление сервиту­та невозможно без нарушения прав ответчиков. Кроме того, суд отметил недобросовестность истца, который при приобретении доли знал о невоз­можности ее использования по назна­чению, что также оказало влияние на разрешение вопроса об установлении сервитута.

ПУБЛИЧНЫЕ И ЧАСТНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

В зависимости от субъектного состава действующий закон разделяет серви­туты на публичные и частные.

Публичный устанавливается в ин­тересах государства, органов местно­го самоуправления либо населения посредством принятия соответствую­щего решения исполнительным орга­ном государственной власти или орга­ном местного самоуправления. Пере­чень оснований установления пу­бличного сервитута приведен в пунк­те 3 статьи 23 Земельного кодекса РФ и является исчерпывающим. Напри­мер, одной из самых распространен­ных причин установления публичного сервитута является ситуация, когда через земельный участок проходит единственный путь к дороге общего пользования.

Термин «частный сервитут», то есть сервитут, который устанавливается между частными лицами, законода­тельно не закреплен и значится просто как «сервитут». При этом он может устанавливаться как по соглашению между лицом, требующим установле­ния сервитута, и собственником со­седнего объекта недвижимости, так и — при не достижении соглашения об установлении или условиях сервиту­та — в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Примечательно, что сервитут мо­жет быть установлен также в интере­сах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожиз­ненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

ИСКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ МЕРА

Установление сервитута, как правило, используется для обеспечения прохо­да и проезда через соседний земель­ный участок, строительства, реконст­рукции и (или) эксплуатации линей­ных объектов, не препятствующих применению земельного участка в соответствии с разрешенным ис­пользованием, для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Вместе с тем нельзя забывать, что для владельца недвижимого имуще­ства, в отношении которого установ­лен сервитут, эта мера является обре­менением, влекущая убытки, а значит, установление сервитута крайне неже­лательно.

Преследуя цель обеспечить соблю­дение баланса интересов, законода­тель справедливо определяет серви­тут как меру исключительную, к при­менению которой стороны могут при­бегнуть лишь в том случае, если от­сутствуют альтернативные способы обеспечить доступ к имуществу.

В частности, в пункте 7 Обзора су­дебной практики по делам об установ­лении сервитута на земельный уча­сток, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года, указано, что сервитут мо­жет быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельно­го участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Таким образом, разрешая дела по искам об установлении сервитута,

в первую очередь суды устанавливают факт отсутствия других способов до­ступа к объекту недвижимости. В слу­чае если из материалов дела будет ус­матриваться наличие иного способа попасть к собственности, судом в удовлетворении такого требования с максимальной долей вероятности будет отказано.

Вот тому пример из практики: Истец обратился с требованием об установлении на участке ответчика сервитута, указав, что это необходимо для обеспечения сквозного проезда большегрузных автомобилей. Отказы­вая в удовлетворении требований, суд указал, что для проезда к зданию истца есть свободный доступ через принад­лежащий ему на праве аренды земель­ный участок. Кроме того, установле­ние испрашиваемого сервитута при­ведет к ограничению прав пользовате­ля земельного участка и, как следствие, к нарушению баланса между интере­сами собственника участка и нуждами истца (из Постановления Арбитраж­ного суда Восточно-Сибирского окру­га от 26 декабря 2018 г. № Ф02-6049/2018 по делу № А19-9450/2018). Схо­жую позицию также высказал Прези­диум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении № 11248/11 от 18 февраля 2012 года.

Отмечу, что при удовлетворении требования об установлении сервиту­та суд должен будет определить его точное содержание и указать конкрет­ные условия, на которых истец вправе пользоваться чужим объектом недви­жимости, включая указание на пло­щадь участка, на который должен быть, установлен сервитут, размер платы за пользование земельным участком (рассчитывается эксперт­ным путем) и срок установления сер­витута.

Не отвечающий перечисленным требованиям судебный акт подлежит отмене. Данный вывод отражен в По­становлении Арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2015 го­да № Ф09-4503/15 по делу № А60- 17129/2014.

РЕГИСТРАЦИЯ В ЕГРН

Все сервитуты подлежат госрегистрации в соответствии с положениями Закона о государственной регистра­ции недвижимости. Обратите внима­ние, отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части зе­мельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует его госу­дарственной регистрации.

Закон о регистрации прав на не­движимость не содержит обязатель­ного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 39.25, 39.26 Зе­мельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, кроме случая за­ключения соглашения на срок менее трех лет.

В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государст­венной регистрации сервитута доста­точно представления документов, от­ражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. Указанная позиция отражена в пункте 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СУДА

При обращении в суд с исковым заяв­лением об установлении сервитута придется доказать наличие прав на объект недвижимости как у лица, предъявившего требование об уста­новлении сервитута, так и у лица, к которому предъявлено данное требо­вание.

В качестве доказательств, подтвер­ждающих данное обстоятельство, мо­гут быть предъявлены следующие до­кументы:

  •  договоры купли-продажи, мены, дарения;
  •  постановления органов государ­ственной власти или органов местного самоуправления о пре­доставлении земельного участка;
  •  свидетельства о государственной регистрации права;
  •  свидетельства о праве собствен­ности (до июля 2016 г.);
  •  выписка из ЕГРП;
  •  государственные акты, выданные до введения в действие Федераль­ного закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  •  свидетельство о праве на наслед­ство;
  •  а также документы, содержащие описание земельного участка (документы кадастрового учета).

В случае если заинтересованное лицо будет требовать установления сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возник­шему в результате самовольной ре­конструкции недвижимого имуще­ства, то в удовлетворении требования судом будет отказано.

Позиция арбитров по данному во­просу обоснована тем, что у лица не возникло право собственности на са­мовольную постройку, а значит, от­сутствует право требовать от собст­венника соседнего земельного участ­ка ограничения пользования назван­ным участком.

Обратите внимание, досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает. За­интересованному лицу достаточно представить доказательства невоз­можности достичь соглашения об установлении сервитута без вмеша­тельства арбитров.

Эти вопросы и множество других, с которыми чаще всего сталкивались суды при рассмотрении дел об уста­новлении сервитута, разъяснены в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земель­ный участок, утвержденном Президи­умом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года.

Обзор — едва ли не ключевой доку­мент для практикующих юристов, когда возникают судебные споры по установлению сервитута. Практика за

последние годы также восполнила скудность законодательного урегули­рования отношений по вопросам установления сервитута. Однако, на мой взгляд, законодателям не поме­шает урегулировать сегодня спорные вопросы на законодательном уровне, чтобы в обществе была однозначная трактовка возникающих проблем между собственниками земельных участков.