Расчет стоимости
Скачать прайс

Неуплата арендных платежей в период пандемии 2019-nCoV предпринимательский риск или форс-мажор?

«Клерк», апрель 2020
Евгения Кириенко
Евгения Кириенко
ведущий юрист

«Клерк», апрель 2020

 Ввиду масштабного количества мероприятиям по предупреждению и распространения инфекции, вызванной коронавирусом 2019-nCoV в городе Москве, так называемых ограничительных мер, органами государственной власти издается ежедневно все больше новых подзаконных и правовых актов.

24 марта 2020 года утверждены меры экономической поддержки организаций в условиях режима повышенной готовности, Постановлением Правительства Москвы № 212, документ опубликован в соответствии с Законом № 63 от 28.11.2012 О внесении изменений в статью 21 Закона города Москвы от 14 декабря 2001 года № 70 «О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы» и статью 19 Закона города Москвы от 8 июля 2009 года № 25 «О правовых актах города Москвы».

Организации, заключившие договор аренды земельного участка и нежилых объектов, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, приостановившие свою деятельность на время указанного режима, освобождены от внесения арендной платы на срок временного приостановления деятельности.

В список данных организаций входят те, которые функционируют в области культуры, физкультуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности".

Организации, осуществляющие деятельность в сфере гостиничных услуг, общепита и туризма, арендующие земельные участки и нежилые помещения, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, смогут получить отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь 2020 г. Отсрочка действует до 31 декабря 2020 г.

В соответствии с пунктом 16.1. Указа Мэра Москвы от 27 марта 2020 г. N 33-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ" Распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Аналогичные мнения были отражены ведомствами в письмах Минфина РФ от 19.03.2020 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2020 № ИА/21684/2020.

В настоящее время наибольшую сложности испытывают арендаторы частного имущества.

В данной ситуации действующее законодательство РФ не регламентировано в части конкретного механизма действий сторон при форс-мажоре.

В частности, не освобождает арендатора от внесения арендной платы за имущество в случае форс-мажора применительно к договору аренды коммерческой недвижимости (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), но тем не менее, данные обстоятельства учитываются при решении проблем с ответственностью в случае нарушении обязательств по договору (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Альтернативные варианты взаимоотношений арендатора и арендодателя при коронавирусе:

  1. Стороны либо заключают допсоглашение к договору аренды, в котором учитывают интересы друг друга ввиду коронавируса;
  2. Арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе ввиду непоступления арендных платежей от арендатора по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.
  3. Арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).

Действие непреодолимой силы в договоре должны удовлетворять следующим обстоятельствам и признакам:

  1. чрезвычайности
  2. непредотвратимости

Указанные признаки подробно разъяснены в пункте 8 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7.

Требование чрезвычайности, суд акцентировал внимание на норму п. 3 ст. 401 и дал свои разъяснения: «Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях».

Требование непредотвратимости, «… любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий».

Также суд дал следующие разъяснения и указал: «Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении» (п. 9 постановления № 7).

Должник не несет ответственности перед контрагентом, если тот потерпел убытки из-за просрочки исполнения, которую вызвали экстренные обстоятельства.

Если сторона ссылается на действия непреодолимой силы, она должна подтвердить, что такие обстоятельства наступили. Корреспонденция, обмен по средствам электронной почты и иные способы общения с арендодателем в последствии будут являться доказательственной базой в судебном процессе.

На основании письменного заявления заинтересованной стороны внешнеторгового контракта, подписанного директором организации, Торгово-промышленные палаты в Российской Федерации начали выдавать заключения по обстоятельствам «форс-мажор», непосредственно влияющих на исполнение обязательств по конкретной сделке (договору, контракту).

Первостепенным является – в кратчайший возможный срок арендатор должен уведомить арендодателя о форс-мажоре. За неимением указанного уведомления, в последствии, судом будет расценено нарушение, что повлечет компенсацию убытков контрагенту (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»). Более того, должник обязан предпринять любые действия по уменьшению ущерба, поскольку должник может влиять на причинение ущерба в связи с неисполнение обязательств.

Учитывая, что форс-мажор в нормах ГК РФ определен в общем виде, как таковой перечень обстоятельств отсутствует, как правило стороны перечисляют действие непреодолимой силы в договоре и готовы признать экстренными обстоятельствами.

Однако, на данный момент, с учетом тяж говорить о наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых безусловно невозможно исполнить обязательства по выплате аренды, не усматривается даже сейчас.

В случае сбора доказательств, подтверждающих форс-мажор, к сожалению, виновная сторона освобождается от обязательств не в полном объеме.

Указа Мэра Москвы не влияет напрямую на арендные отношения без учета конкретных обстоятельств.  Тем не менее в судебном процессе указ может иметь чрезвычайное, но не решающее значение.

Таким образом действие договора лишь приостанавливается до того времени, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.

Отсутствует судебная практика с учетом политического, экономического и социального статуса ввиду коронавируса, поскольку взыскание арендной платы в период пандемии может квалифицирована как злоупотребление правом, так и квалифицирована как предпринимательский риск.

Наша компания рекомендует самостоятельно инициировать переговоры с арендодателем, мы можем подготовит заявления о снижении штрафных санкций и заявления об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств.

Вас может заинтересовать