Государственная регистрация недвижимости – является завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации недвижимости. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров, сопровождение сделок с недвижимостью требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.

Разобраться неподготовленному человеку во всех юридических аспектах весьма тяжело. Еще сложнее - оформить сделку с недвижимостью на должном уровне. Поэтому не помешает юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, начиная от принятия решения и определения вида сделки, сбора необходимых документов,  заканчивая ее регистрацией.

В соответствии с законодательством договор продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, он считается заключенным с момента такой регистрации. Также лишь после такой регистрации к покупателю переходит и у него возникает право собственности на такую недвижимость.

Регистрация же осуществляется уполномоченным регистрирующим органом путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Только после этого договор и переход права считается зарегистрированным (а не с момента сдачи документов, как ошибочно полагают многие).

Для того, чтобы регистрация прошла успешно, нужно обратиться в компетентный орган с определенным пакетом документов, в который, в частности, входит:

• заявление соответствующей формы
• квитанция об уплате государственной пошлины
• подлинники и копии учредительных документов юридического лица, если они являются заявителем
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица на заключение договора (доверенность, устав)
• подлинник и копия документов, подтверждающих права продавца на отчуждаемую недвижимость
• техпаспорт, справки БТИ
• подлинники договора продажи
• выписка из домовой книги, из которой видно, кто еще имеет право пользоваться данным жилым помещением

Правом на подачу заявления обладает правообладатель: сторона по договору. Если он по каким-либо причинам лично явиться не может, то он может действовать через представителя. Последнему нужно в таком случае обязательно выписать и заверить нотариально доверенность. Если кто-то из сторон договора от регистрации уклоняется, то регистрация может быть произведена на основании решения суда. При этом все убытки, вызванные такой задержкой, виновная сторона обязана будет возместить.

В зависимости от ситуации закон предусмотрел еще целый ряд документов, которые нужно представить на госрегистрацию. Например: доверенность на заключение договора, разрешение органа опеки и попечительства, письменное согласие родителей, усыновителей и попечителей (требуется, если продавцом выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), письменное согласие попечителя (если речь идет о недееспособном), получателя ренты, согласие супруга (нотариально заверенное) и иные документы, предусмотренные законом.

Недвижимость, обремененную правами третьих лиц, продавать можно, если покупатель согласиться. Также в ряде случаев требуется еще и согласия того, в чью пользу ограничено право собственности. В таком случае соответствующие изменения будут внесены и в тот подраздел, в котором содержаться сведения об обременении прав.

Еще один интересный момент касается регистрации перехода прав на жилой дом. Как правило, одновременно с этим регистрируется и переход прав на земельный участок, на котором этот дом стоит. В этом случае подается два заявления, и их регистрация осуществляется под разными номерами.

Особую актуальность в последнее время приобрел договор долевого строительства. В 2004 году в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была введена ст. 25.1, которая предусматривает государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. До 2004 года эти договора не регистрировались, что привело к многочисленным мошенничествам и спорам, когда на одну и ту же квартиру претендовали сразу несколько законных владельцев.

Порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве аналогичен порядку, описанному выше. Но наряду с вышеперечисленными документами, в этом случае в регистрирующий орган также предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Также застройщик должен будет представить в регистрирующий орган следующие документы:

• разрешение на строительство
• проектная декларация
• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений
• договор поручительства. Предоставляется лишь в случае, когда застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство

Государственная регистрации такого договора также осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Если вы по какой-то причине испытываете затруднения в сборе документов и регистрации, наши специалисты помогут Вам в решении этих вопросов.