В статье 25 Жилищного кодекса РФ содержится точная формулировка того, что следует понимать под переустройством, и что означает слово «перепланировка».

Так, в частности, при переустройстве происходит установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Последствия данных мероприятий требуют непременного внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Что же касается перепланировки, то она предполагает лишь изменение конфигурации помещения. Но и это изменение непременно должно найти свое отражение в техническом паспорте.

К сожалению, действующее законодательство практически никак не регулирует порядок проведения работ по переустройству (перепланировке) жилых помещений. Единственное, что требует законодатель от собственника жилья, так это получение разрешения на проведение таких работ, а также проведение работ таким образом, чтобы не испортить жилье: свое и соседское.

Получение разрешения на переустройство (перепланировку) урегулировано Жилищным кодексом РФ. Там, в частности, установлено, что для проведения таких работ нужно заручиться согласием органа местного самоуправления. Данное согласие выражается в принятии указанным органом решения о разрешении собственнику осуществить переустройство (перепланировку) принадлежащего ему жилья.
Такое решение будет принято, если соблюсти все нормы закона, регламентирующие его получение.

Для начала нужно обратиться в компетентный отдел органа местного самоуправления, который ведает такими вопросами и представить установленный законом пакет документов. А именно:

1. Заявление установленной формы (утверждается Правительством РФ).
2. Документы, подтверждающие правомочность владения данным жилым помещением. Представляются либо в подлиннике, либо в нотариально заверенной копии.
3. Проект переустройства и (или) перепланировки. Данный проект должен быть выполнен компетентной организацией.
4. Техпаспорт на жилье.
5. Согласие на проведение данных мероприятий всех членов семьи нанимателя, проживающих с ним (когда речь идет о социальном жилищном фонде).
6. Если переустраиваемое жилое помещение расположено в здании, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры, то нужно получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения таких работ

Закон предусматривает, что данный перечень документов во всех случаях является исчерпывающим и дополнительно компетентный орган, ведающий вопросами согласования переустройства и перепланировки, ничего требовать не может.

После того, как указанные документы будут получены, заявителю об этом будет выдана расписка. В ней указывается перечень принятых документов и дата их получения. Именно от нее следует исчислять срок, в течение которого орган, осуществляющий согласование, должен принять какое-либо решение. По общему правилу он составляет сорок пять дней.

Еще три дня дается ему для того, чтобы выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, непосредственно само решение, которое и будет являться основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения.

Закон предусмотрел возможность отказа в согласовании данного мероприятия. Это происходит всего в трех случаях:

1. Если были представлены не все документы.
2. Если документы были представлены в ненадлежащий орган.
3. Если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям закона.

Разумеется, в решении об отказе в переустройстве и (или) перепланировки орган, осуществляющий согласование, должен обосновать свою позицию и сослаться на норму закона, на которой он ее основывает. Данное решение, также как и положительное, выдается заявителю или отправляется ему по почте в течение трех дней с момента принятия. Законом предусмотрено право заявителя оспорить такое решение в судебном порядке.

Те счастливчики, которым переустройство и (или) перепланировка были разрешены, должны после их проведения непременно документально зафиксировать результаты проведенных работ. В частности, их завершение должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. Данный акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Причем обязанность сделать это законом возложена на орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки.

Под самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения понимается их проведение без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления. Также закон считает, что осуществление переустройства и (или) перепланировки хоть и по предварительному согласия, но с нарушением проекта переустройства и перепланировки, представлявшегося в орган местного самоуправления, также является самовольным. За подобную деятельность лицо, допустившее это, несет ответственность. Ответственность предусмотрена КоАП РФ. Норм, по которым можно привлечь лицо, допустившее переустройство и (или) перепланировку в Кодексе довольно много. Это и ст. 7.21, и ст. 19.1, и ст. 7.22 КоАП.

Поэтому, если ваш сосед произвел незаконное переустройство, которое затронуло ваши интересы, вы можете привлечь его к ответственности. Нужно обратиться в Жилищную инспекцию, которая действует в каждом субъекте РФ, с соответствующим заявлением. Инспекция должна будет рассмотреть его в течение месяца с момента обращения. В заявлении следует подробно описать последствия незаконно проведенного переустройства и (или) перепланировки. Жилищная инспекция рассмотрит ваше обращение и привлечет виновное лицо к ответственности. Ее несет, как собственник жилого помещения, так и наниматель по договору социального найма.

Однако помимо этого, закон предусматривает обязанность лица, осуществившее самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, привести их в прежнее состояние в разумный срок. Если хозяин жилья откажется это сделать, то суд может вынести решение о том, чтобы изъять из его владения жилое помещение.
Если оно принадлежит ему на праве собственности, то оно будет продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если помещением лицо владеет на основании договора социального найма, то его из квартиры попросту выселят, обязав собственника (муниципалитет) привести помещение в первоначальный вид. Если и он этого не сделает, то жилье будет продано с публичных торгов.

Однако далеко не всегда при самовольном переустройстве и перепланировке сценарий развития событий именно такой. Это, скорее, исключение из правил. Чаще всего жилое помещение сохраняют в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В народе это получило название «узаконить перепланировку». Происходит это по решению суда.