Права на землю – единственному собственнику помещений

«ЭЖ-Юрист» №22, июнь 2017

Суть рассмотренного экономической коллегией Верховного Суда РФ спора состоит в следующем (дело № А40-78400/2015). Выкупив в многоквартирном доме все квартиры, общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, сформированный под упомянутым домом. Однако получило отказ со ссылкой на то, что правовые основания для регистрации индивидуальной собственности на общее имущество в многоквартирном доме за обществом отсутствуют.

Суды всех трех инстанций позицию Росреестра об отказе в государственной регистрации признали обоснованной: право собственности на здание в целом и, как следствие, на земельный участок под ним не возникло. Суды аргументировали свою позицию тем, что общество «не обратилось с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, для регистрации права на указанный дом». После разрушения дома права собственности на квартиры и на земельный участок в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ просто прекратились и отсутствуют.

Верховный Суд РФ не согласился с позицией судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по настоящему делу, поскольку вынесенные ими судебные акты не основаны на положениях закона.

С моей точки зрения, наиболее важный вопрос, который возник в рамках данного судебного спора, касается момента перехода прав на земельный участок в общую долевую собственность. Рассмотрим этот вопрос подробнее. В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности также общее имущество, в частности земельный участок под ним.

Как справедливо указали судьи Верховного Суда РФ, ответ на данный вопрос однозначно дан законодателем в соответствующих правовых нормах. Так, положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент перехода доли в праве на общее имущество (в том числе на земельный участок) — с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее приобретает также право на долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом.

С учетом вышеизложенного отмечу, что для возникновения у собственников помещений права общей долевой собственности в многоквартирном доме закон не предусматривает получения каких-либо специальных актов органов власти. Единственный собственник помещений в многоквартирном доме не должен обращаться с какими-то дополнительными и специальными заявлениями в Росреестр, чтобы еще раз зарегистрировать права собственности на весь дом и земельный участок.

На мой взгляд, вывод Верховного Суда РФ о том, что с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру (нежилое помещение) в многоквартирном доме лицо-приобретатель становится собственником всего земельного участка, логичен и обоснован.

Объединение всех долей в праве собственности на земельный участок у одного лица трансформирует долевую собственность на соответствующее недвижимое имущество в индивидуальную, что представляется единственно верным выводом, основанным на положениях закона.

Толкование судами п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 судами первой, апелляционной и кассационной инстанций также представляется мне неверным. Как справедливо указано Экономической коллегией ВС РФ, в данной норме речь действительно идет о праве лица совершить действия по преобразованию всех помещений единый объект, но не о его обязанности.

Справедлива также оценка Верховного Суда РФ об отсутствии такого основания прекращения права собственности на земельный участок, как уничтожение расположенного на нем здания. При этом (с учетом формулировки ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 44 Земельного кодекса РФ) перечень таких оснований является исчерпывающим и может быть расширен только гражданским и земельным законодательством.

Данное положение подтверждается судебной практикой. Приведу два примера. В Определении ВАС РФ от 11.05.2011 № ВАС-5459/11 по делу № А66-5372/2010 по заявлению о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации права общей долевой собственности суд отказал в передаче дела для пересмотра в порядке надзора. Судьи ВАС РФ исходили из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое основание прекращения права собственности на земельный участок под жилым домом, как его реконструкция в нежилое.

В другом деле суд не признал основанием для прекращения права собственности на земельный участок проведение землеустроительных работ по разделу земельного участка, межеванию вновь образуемых земельных участков (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу № А33-10811/2008).

Примечательно, что ранее суды признавали возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок только после изменения правового режима дома как единого объекта (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 № 06АП-4773/2009 по делу № А04-4882/2009; Постановлением ФАС ДО от 24.02.2010 № Ф03-393/2010 данное постановление оставлено без изменения).

Если исходить из юридической логики, то такой подход является неверным. Обязанность каждый раз перерегистрировать многоквартирный дом, в котором все квартиры и/или нежилые помещения выкуплены одним лицом, в единый объект недвижимости приведет к излишней, бессмысленной, затратной по времени процедуре государственной регистрации, оформляющей это «преобразование».

С моей точки зрения, такой интересный и важный вывод Президиума ВС РФ, безусловно, будет поддержан российскими участниками рынка недвижимости. Можно ожидать, что это изменит судебную практику в лучшую сторону, решения судов станут более обоснованными, однозначными и эффективными.

Для рынка недвижимости имеет важное значение и заслуживает особого внимания пункт 20 Обзора. В нем говорится, что при приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственником земельного участка, расположенного под домом, с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение.

Комментариев пока нет, и вы можете быть первым.
Расчет стоимости
Скачать прайс