Учитывая сложившуюся в РФ практику долевого строительства, только серьезный анализ на этапе выбора застройщика и безупречно составленный договор могут гарантировать защищенность вложенных средств и составить юридический фундамент в случае возникновения проблем.

Застройщик обязан опубликовать в СМИ или на своем сайте проектную декларацию, представляющую собой по сути полное портфолио компании: данные о государственной регистрации; учредителях; лицензиях; финансовые показатели и реализованные проекты. Официальную версию желательно сопоставить с мнениями тех, кому уже довелось пройти все этапы с этим застройщиком. Конечно, в случае банкротства застройщика дольщики имеют преимущественное право возврата средств, однако на практике рассчитывать на скорое погашение долгов не приходится.

Прежде чем привлечь средства граждан застройщик должен иметь и предоставить по первому требованию свидетельство о праве собственности на участок под застройку или договор его аренды на весь период строительства, разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, получить заключение государственной экспертизы проектной доментации.

Ваш будущий дом к этому моменту уже должен существовать в проектной декларации с описанием общего количества квартир, их технических характеристик, предполагаемом сроке ввода в эксплуатацию и всех подрядчиках. В проектной документации также должны быть отражены данные о рисках и обеспечении обязательств застройщика.

В 2004 году был принят Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно нему привлекать денежные средства граждан застройщик должен путем заключения договора участия в долевом строительстве. Исключения есть, но они крайне редки. Как правило же, все прочие предлагаемые соинвесторам варианты — лишь попытка недобросовестного застройщика уйти от действия этого Закона. Вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, договор займа… Во всех этих случаях ваши средства останутся незащищенными.

Описание квартиры в соответствии с проектной документацией. Если в документе не определено какая конкретно часть помещений равноценна вашей доле, договор признается незаключенным.

Срок передачи жилья в вашу собственность По закону застройщик обязан передать дольщику его квартиру в срок. За нарушение оговоренных сроков он должен выплатить неустойку за каждый день просрочки. Срок передачи, указанный в договоре, должен согласовываться с проектной декларацией, сроками строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Цену договора. Если платеж просрочен более чем на три месяца или трижды в течении года, застройщик имеет право в судебном порядке расторгнуть договор. И уже соинвестор платит неустойку.

Гарантийный срок. Претензии к качеству выполненных работ собственник квартиры может предъявлять в течение гарантийного срока.

Именно государственная регистрация призвана застраховать дольщика от так называемой «двойной продажи», поскольку договор не прошедший этой процедуры признается незаключенным. Помимо непосредственно договора для получения регистрации в Федеральной регистрационной службе застройщик должен предоставить разрешение на строительство, проектную декларацию, план объекта и договор поручительства (если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство).