Отбита атака Правительства Москвы на застройщика

Юридическая компания «ПРИОРИТЕТ» выиграла в интересах своего клиента — застройщика территории новой Москвы — сложный судебный спор с Правительством Москвы.

В августе 2014 года Федеральный арбитражный суд Московского округа, являясь в этом споре третьей судебной инстанцией, отказал властям столицы в удовлетворении их иска и принял постановление, которое лишило Правительство Москвы способа нанести финансовый ущерб десяткам застройщиков новой Москвы.

Это прецедентное решение суда также сможет защитить бизнес сотни застройщиков по всей России, которые заключили и заключают договоры с государственными и муниципальными властями на развитие тех или иных застроенных территорий.

Строительная компания, которая и ранее сотрудничала с Юридической компанией «ПРИОРИТЕТ», доверила юристам защиту своих интересов в суде по этому непростому и сложному делу. Мария Калинина, руководитель отдела юридического консалтинга и Анна Лаврухина, старший юрист Юридической компании «ПРИОРИТЕТ» ознакомились с существующей на то время судебной практикой и выработали стратегию защиты, которая потребовала от судей арбитражного суда принять решение по важному правовому вопросу — насколько законным является изменение договоров о развитии застроенной территории по соглашению сторон после их заключения.

Всё начиналось как обычно. Правительство Москвы обратилось в ноябре 2013 года с иском к нашему клиенту и Администрации Подольского муниципального района о признании недействительными дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории Подольского муниципального района Московской области.

Правительство Москвы утверждало, что такие договоры ни при каких условиях изменению не подлежат и на этом основании хотело избавиться от законопослушных застройщиков Подмосковья. Встань суд на сторону Правительства Москвы, — строительная компания вмиг потеряла бы на этом проекте все вложенные средства, а это несколько сотен миллионов рублей и вся проделанная ими работа по этому проекту была бы совершенно напрасной.

В 2007 году наш клиент выиграл аукцион и заключил с Администрацией Подольского муниципального района договор о развитии застроенной территории пос. Остафьево Подольского муниципального района Московской области. Застройщику предстояло снести расположенные на данном участке нежилые помещения, ветхие жилые дома, построить новые дома общей площадью не менее 5000 кв.м, объекты социального и коммунально-бытового назначения, провести реконструкцию и строительство инженерных сетей и объектов благоустройства.

Приступив к реализации проекта, компания была вынуждена уточнять условия договора и заключить с администрацией Подольского района шесть дополнительных соглашений. При этом, соглашения не меняли условия аукциона, а уточняли отдельные условия договора развития.

Из существенных условий договора были изменены сроки реализации проекта, которые пришлось сильно сдвинуть. Например, на согласование документов в Министерстве культуры и Роспотребнадзоре Московской области потребовалось 1,5 года, что перенесло сроки утверждения Проекта. Администрация Подольского района также существенно нарушила сроки по предоставлению земельного участка в аренду, который был в 2012 году передан в долгосрочную аренду. Но уже летом 2012 года состоялось присоединение территории в Подольском районе к Москве и права районной администрации как участника договора были переданы столичному правительству.

Получив в ведение новую территорию, московские власти ознакомилось с ходом работ, документами на застройку территорий новой Москвы и вскоре направили в суд иск против нашего клиента. При этом, только в Подольском районе аналогичных договоров на развитие застроенной территории насчитывается с десяток. Как говорится, надо же с кого-то начинать…

Правительство Москвы настаивало, что договор развития застроенных территорий не может быть изменен, так как проект договора и его условия — это основные положения аукциона, которые должны оставаться неизменными и соблюдаться. Кроме этого правительство Москвы пыталось убедить суд в том, что дополнительные соглашения являются недействительными в силу ничтожности сделок по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Защищая своего клиента, юристы компании «ПРИОРИТЕТ», поставили перед судом принципиальный вопрос – могут ли условия аукциона и договора развития застроенных территорий меняться в ходе реализации проекта. Основная сложность ситуации была в том, что в Градостроительном кодексе РФ закреплена норма: Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. (п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ).

Рассматривая этот важный вопрос, суд счел доводы юристов Правительства Москвы необоснованными. Суд пояснил Правительству, что условия аукциона не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение условий аукциона впоследствии законом не установлено (в том числе в порядке ст.451 ГК РФ). Таким образом, договор развития застроенной территории может меняться, как и любой договор в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судьи арбитражного суда также отметили, что дополнительные соглашения к договору не изменяют, а уточняют отдельные условия договора, которые не были точно определены сторонами в первоначальном проекте договора (за исключением сроков).

Важно отметить, что в России около 80 процентов договоров на развитие застроенных территорий имеют дополнительные соглашения, так как такое строительство являются сложным проектом и включает большое количество переменных, участников, интересов и пр. В связи с этими особенностями, сторонам часто приходится уточнять договор и корректировать сроки, т.е. заключать дополнительные соглашения в ходе реализации проекта.

Данное дело рассматривалось в трех судебных инстанциях и все судьи пришли к однозначному выводу: у Правительства Москвы нет законных оснований для признания дополнительных соглашений к договору №255 от 30.10.2007 г. недействительными в силу ничтожности. Все исковые требования были отклонены. Приняв это прецедентное решение, арбитражные суды внесли ясность в важный и принципиальный вопрос, который защитит интересы сотен добросовестных застройщиков в России.

Расчет стоимости
Скачать прайс